De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) voor vastgoedbedrijven: Kan het nog?
Je staat op het punt om je vastgoedimperium over te dragen aan je kinderen. Een flinke klus, niet alleen logistiek, maar ook fiscaal.
De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) was altijd je beste vriend. Die zorgde ervoor dat je flink wat erfbelasting kon besparen. Maar de regels veranderen sneller dan de huizenprijzen in een overspannen markt.
Kan het nog wel? En vooral: hoe dan?
Laten we even rustig kijken wat er op tafel ligt.
De BOR: wat staat ons te wachten?
De BOR is de fiscus zijn manier om te zeggen: "We snappen dat je zuurverdiende bedrijf in de familie moet blijven, we helpen je een handje." In plaats van het volle pond erfbelasting te betalen over de waarde van je bedrijf, mag je een flink bedrag vrijstellen. Voor ons vastgoedbeleggers was dit altijd een gouden regeling.
Je bouwde een portefeuille op, zette die in een BV, en bij overdracht aan de kids regelde de BOR de fiscale pijn. Maar, en dat is het cruciale punt waar veel ondernemers nu op stuklopen, de overheid heeft de deur voor vastgoedbedrijven op een kier gezet en vervolgens dichtgegooid. Per 1 januari 2024 is er een harde streep gezet door de BOR voor verhuurd vastgoed dat aan derden wordt verhuurd.
Wil je de BOR claimen? Dan moet je aantonen dat je onderneming actief is.
Pure verhuur van panden aan onbekende huurders telt vanaf dit jaar niet meer als actieve onderneming in de zin van de BOR. Het is alsof je een horeca-zaak hebt zonder een biertje te tappen; het is een pand, geen bedrijf volgens Den Haag. Toch is het niet alle kommer en kwel.
De basisregeling blijft bestaan, zij het met flink wat aanpassingen. De belangrijkste veranderingen spelen zich af in 2025.
De overheid wil de regeling versimpelen en tegelijkertijd de kosten beheersen. Wat dat betekent voor de waardering van je bedrijf en de uiteindelijke vrijstelling, hangt af van het moment van overdracht.
Wat betekent dit voor u en uw (familie)bedrijf?
Plan je de boedeloverdracht rond de jaarwisseling? Dan moet je rekening houden met twee totaal verschillende speelvelden. Stel, je hebt een prachtige portefeuille van 10 appartementen en een bedrijfshal. De totale waarde van je onderneming (inclusief stenen en goodwill) is € 4 miljoen.
Je dochter gaat het stuur overnemen. Tot 2024 was de rekening redelijk voorspelbaar.
Vanaf 2025 verandert de formule. De belangrijkste vraag die je je nu moet stellen is: valt mijn bedrijf nog wel onder de faciliteit? Als je vastgoed verhuurt aan derden (particulieren of bedrijven), val je per 2024 dus buiten de boot voor de BOR.
Je zult dan andere constructies moeten bedenken, zoals een schenking in Box 3 of het opbouwen van een privévermogen. Maar stel dat je bedrijf wél kwalificeert (bijvoorbeeld omdat je actief ontwikkelt of een zeer specifieke bedrijfsvoering hebt), dan wacht er in 2025 een nieuw regime.
De grootste impact heeft de verandering in de vrijstellingspercentages. De overheid wilde aanvankelijk flink snijden, maar onder druk van de Tweede Kamer is de schade beperkt. Je mag in 2025 nog steeds een groot deel van de waarde vrijstelling genieten, maar de percentages zijn lager dan in de gloriedagen van de regeling.
Dit betekent dat je kinderen straks méér erfbelasting betalen over het bedrijf dan nu het geval is.
1. Aanpassing omvang vrijstelling (per 1 januari 2025)
Het is zaak om deze belastingdruk nu al in te calculeren in je financiële planning. Het klinkt misschien als droge kost, maar de getallen zijn cruciaal voor je rendement. Vanaf 2025 verandert de opbouw van de BOR-vrijstelling.
De overheid schrapt de extra 'marge' die je vroeger kreeg bovenop de eigenlijke vrijstelling. In plaats daarvan krijg je een simpeler blok.
De nieuwe verdeling is als volgt: over de eerste € 1,5 miljoen van de waarde van je onderneming mag je 100% vrijstelling toepassen.
Dat is een mooie meevaller ten opzichte van het plan van het kabinet. Over het meerdere (dus vanaf € 1,5 miljoen) mag je nog 75% van de waarde vrijstellingen. In 2024 was dit nog € 1,325 miljoen met 83% vrijstelling over het meerdere. De grens van € 1,5 miljoen is dus iets hoger, maar de percentage voor het meerdere is lager.
Laten we dat even doortrekken naar dat voorbeeld van € 4 miljoen. In 2024 had je over het eerste deel 100% vrijstelling en over het resterende deel 83%.
In 2025 krijg je over het eerste deel 100% en over het resterende deel 75%. Dat scheelt aanzienlijk in de belastingdruk. Reken jezelf dus niet rijk met de oude cijfers.
2. Afschaffing doelmatigheidsmarge (per 1 januari 2025)
Zorg dat je de waardering van je vastgoedportefeuille nu al laat vaststellen om te zien hoeveel er fiscaal overblijft na de overdracht. Voorkom dat erfgenamen moeten verkopen door tijdig naar de erfbelasting te kijken. Er was een tijd dat de Belastingdienst een extraatje gaf voor de moeite van de overdracht.
Dit heette de doelmatigheidsmarge. Het was een extra vrijstelling van 5% op de totale waarde van de onderneming, bovenop de reguliere BOR-vrijstelling. De gedachte was dat het opbouwen van een bedrijf veel inzet kost en die inzet wilde de fiscus belonen.
Deze doelmatigheidsmarge verdwijnt per 1 januari 2025 in de prullenbak. De reden?
De overheid vindt de regeling op dit punt te genereus en niet meer van deze tijd. Voor jou als vastgoedbelegger betekent dit dat je geen extraatje meer krijgt puur omdat je een bedrijf hebt opgebouwd. De waardering van je bedrijf moet het vanaf 2025 volledig hebben van de zuivere winstgevendheid en activiteiten, zonder de extra fiscale korting. Check ook of vastgoed en de KOR voor jou relevant zijn.
De afschaffing van de marge is in feite een lastenverzwaring. Als je bedrijfswaarde € 2 miljoen is, ben je in 2025 € 100.000 aan extra belastingbare ruimte kwijt in vergelijking met de situatie waar de marge nog bestond.
Dit is het moment om je fiscale architectuur te herzien. Misschien is het slimmer om nu nog over te dragen, of juist te wachten tot de nieuwe regels duidelijker zijn, afhankelijk van je persoonlijke situatie.
De valkuil van het verhuurde pand
Er is een misverstand dat we direct moeten uit de wereld helpen.
Veel vastgoedondernemers denken: "Ik heb een BV met panden, dus ik heb een bedrijf." Tot 2024 was dat vaak genoeg. Vanaf 1 januari 2024 is de Belastingdienst strenger gaan kijken. Wordt het vastgoed, eventueel ook buitenlands vastgoed in de belastingaangifte, verhuurd aan derden?
Dan is er sprake van 'beheer van vermogen' en niet van een actieve onderneming. En actieve onderneming is een vereiste voor de BOR.
Dit is een enorme kink in de kabel voor verhuurders. Of je nu een enkele woning verhuurt of een heel complex, als er geen sprake is van aanvullende activiteiten (zoals ontwikkeling, verbouwing of intensief beheer dat verder gaat dan alleen huur incasseren), val je buiten de boot.
Je kunt dan geen aanspraak meer maken op de BOR-vrijstelling. Dit betekent dat de volle mep erfbelasting betaald moet worden over de volledige waarde van de verhuurde panden. Wat betekent dit voor je WWS (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) of vrije sector huurcontracten? Die contracten blijven gewoon bestaan, dat is niet het probleem.
Het probleem is puur de fiscale status van de vennootschap die de huurcontracten in bezit heeft. De fiscus ziet nu eenmaal een verschil tussen een horeca-onderneming die elke dag klanten ziet en een vastgoed BV die één keer per maand de huur int.
Andere kleine, maar cruciale aanpassingen
Naast de grote hervormingen van de vrijstellingen en de doelmatigheidsmarge, zijn er nog wat puntjes op de i gezet. De regering wil de regeling versimpelen en misbruik voorkomen.
Daarom verdwijnt per 2025 de eis dat de verkrijger (de bedrijfsopvolger) minimaal 21 jaar moet zijn op het moment van de schenking. Dit is goed nieuws voor families die hun kinderen op jonge leeftijd willen betrekken bij het bedrijf. Een andere verandering is het vervallen van de dienstbetrekkingseis.
Tot voorheen moest de opvolger in dienst zijn van het bedrijf om aanspraak te maken op de faciliteiten.
Vanaf 2025 vervalt deze verplichting. Dit opent de deur voor opvolgers die eerst elders ervaring opdoen of studeren, voordat ze het stokje overnemen. Dit maakt de opvolging flexibeler.
Tegelijkertijd kondigt het kabinet aan dat er een evaluatie van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten plaatsvindt. Dit staat gepland voor 2028, 2029 of 2030.
Dit betekent dat de huidige regels niet in beton gegoten zijn. De discussie over de effectiviteit van de BOR woedt voort.
Het Centraal Planbureau (CPB) heeft al gezegd dat de regeling niet doelmatig is. De kans bestaat dat er na 2030 nog strengere regels komen of dat de regeling zelfs helemaal wordt afgeschaft. De huidige aanpassingen zijn misschien nog maar het begin.
Praktische tips voor je vastgoedportefeuille
De tijd van achteroverleunen is voorbij. De fiscale wereld van vastgoedopvolging is drastisch veranderd.
Als je van plan bent om je bedrijf over te dragen, moet je nu schakelen. Wacht niet tot je 70 bent en de gezondheid gaat knellen. De fiscale regels vereisen een lange adem.
- Check je status: Laat direct controleren of je bedrijf na 1 januari 2024 nog kwalificeert als actieve onderneming. Als je alleen verhuurt, is de BOR voor jou waarschijnlijk van de baan. Zoek naar alternatieven, zoals schenken in Box 3 of het opbouwen van privévermogen.
- Timing is alles: Plan je overdracht. Als je in 2024 overdraagt, heb je nog de oude regels (83% over het meerdere en de doelmatigheidsmarge). Als je wacht tot 2025, ga je naar 75% en geen marge. Doe de rekensom voor jouw specifieke bedrijfswaarde.
- Laat waarderen: De waardering van je vastgoed is de basis. Zorg voor een actuele taxatie. De Belastingdienst accepteert geen gokjes. Een goede waardering kan het verschil betekenen tussen een belastingaanslag van € 200.000 of € 500.000.
- Denk aan de DSR: De Dienstbetrekkingseis (DSR) vervalt in 2025. Dit geeft je meer ruimte in de opvolgingsplanning. Je hoeft je opvolger niet meer in vaste dienst te hebben. Gebruik die vrijheid.
De BOR-regeling is complex, maar het is nog steeds een van de meest waardevolle fiscale faciliteiten die een ondernemer kan hebben. Zelfs met de versoberingen.
Laat je goed adviseren door een fiscalist die de vastgoedmarkt kent. Zorg dat je het maximale rendement uit je levenswerk haalt, ook na je pensioen.