Doelgroepencontracten inzetten: Studenten, jongeren en expats legaal tijdelijk verhuren

Je zit met een woning die je wilt verhuurderen, maar je wilt geen vaste huurder voor onbepaalde tijd. Je zoekt naar een manier om tijdelijk te verhuren, legaal en zonder risico’s voor je belegging.

Doelgroepencontracten bieden hier een oplossing, vooral voor studenten, jongeren en expats. Je leert hier precies hoe je die inzet, welke regels er nu gelden per 1 juli 2024, en hoe je je rendement beschermt zonder in de fout te lopen.

Welke regels gelden als ik een woning aan een bepaalde doelgroep verhuur?

Een doelgroepencontract is een huurovereenkomst die alleen mag worden gebruikt als de woning specifiek is ingericht voor die groep.

Woning is bestemd voor verhuur aan doelgroep

Denk aan studentenkamers, jongerenwoningen of appartementen voor gehandicapten. Je mag deze contracten niet zomaar inzetten voor elke huurder; de woning moet bij bouw of oplevering al zijn afgestemd op de doelgroep. De woning moet bij bouw of oplevering specifiek zijn ingericht voor de doelgroep. Bijvoorbeeld: een studentencomplex met gedeelde keuken en badkamers, of een appartementencomplex voor ouderen met lift en aangepaste badkamer.

Verhuur je een normale woning aan een student zonder dat die woning specifiek is ingericht? Dan mag je geen doelgroepencontract gebruiken.

Tip: Gebruik een doelgroepencontract alleen als de woning bij bouw/oplevering specifiek is ingericht voor die doelgroep.

Opzeggen huur aan doelgroepen door verhuurder

Als verhuurder mag je de huur opzeggen, maar met een opzegtermijn van 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de huurduur.

Voor jongeren (<28 jaar) mag je opzeggen vanaf 5 jaar na ingangsdatum. Bij verlenging binnen die 5 jaar pas vanaf 7 jaar. Voor studenten mag je opzeggen als de huurder binnen 3 maanden geen inschrijvingsbewijs van een opleiding of promotie overlegt.

Opzeggen huur doelgroepenwoning door huurder

Bij grote gezinnen (min. 8 personen) mag je opzeggen als het gezin kleiner wordt dan 4 personen; de huurder moet binnen 3 maanden bewijs van de gezinsgrootte tonen.

De huurder kan altijd opzeggen, met een opzegtermijn van 1 maand. Dit staat los van de doelgroepenregels. Als je als verhuurder wilt voorkomen dat een huurder blijft zitten, zorg je dat je tijdig opzegt volgens de termijnen die gelden voor jouw doelgroep.

Tijdelijke huur alleen voor buitenlandse studenten?

Per 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Tijdelijke huur is alleen nog toegestaan voor specifieke groepen volgens een ministeriële regeling.

Je kunt nu inspreken op de internetconsultatie over het ontwerpbesluit

Dit betekent dat je niet zomaar een tijdelijk contract mag aanbieden aan iedereen. De regeling is bedoeld om flexibiliteit te bieden voor groepen die tijdelijk onderdak nodig hebben. Er loopt een internetconsultatie over het ontwerpbesluit voor de groepen huurders aan wie tijdelijke huurovereenkomsten aangeboden kunnen worden. Dit is je kans om invloed uit te oefenen op de definitieve regeling.

Wat staat er in de conceptregeling?

Als verhuurder wil je weten welke groepen straks wel en niet in aanmerking komen voor tijdelijke huur. De conceptregeling noemt een aantal groepen waarvoor tijdelijke huur is toegestaan.

Geen arbeidsmigranten

Denk aan studenten die tijdelijk in een andere gemeente studeren, arbeidsmigranten met tijdelijk werk, slachtoffers van relationele problemen of geweld, mantelzorgers, tweedekansbewoners of begeleidingstrajecten, kinderen of kleinkinderen van overleden ouders of grootouders, co-ouderschap, en ex-verslaafden met begeleiding.

Geen Nederlandse studenten

Opvallend: arbeidsmigranten zijn uitgesloten van tijdelijke huur onder deze regeling. Dit betekent dat je als verhuurder geen tijdelijk contract mag aanbieden aan arbeidsmigranten, ook niet als ze tijdelijk in Nederland werken. Ook Nederlandse studenten zijn beperkt.

Andere specifieke categorieën

Alleen studenten die tijdelijk in een andere gemeente studeren, komen in aanmerking voor tijdelijke huur. Studenten die in hun eigen gemeente studeren, vallen buiten de regeling.

Wanneer treden deze categorieën in werking?

Naast studenten en arbeidsmigranten zijn er andere categorieën genoemd, zoals slachtoffers van relationele problemen, mantelzorgers en ex-verslaafden met begeleiding. Deze groepen hebben vaak tijdelijk onderdak nodig en vallen onder de ministeriële regeling. De regeling treedt in werking op 1 juli 2024.

Reageren op het ontwerp

Vanaf dat moment gelden de nieuwe regels voor tijdelijke huur. Zorg dat je als verhuurder op de hoogte bent van de exacte datum en de voorwaarden.

Je kunt reageren op het ontwerpbesluit via de internetconsultatie. Dit is je kans om aan te geven welke groepen volgens jou wel of niet moeten worden opgenomen. Als verhuurder wil je dat de regeling praktisch uitvoerbaar is en past bij je beleggingsstrategie.

Huurrechtelijke mogelijkheden voor ‘short stay verhuur’

Short-stay verhuur valt buiten het woonruimterecht als de huurovereenkomst ‘naar aard van korte duur’ is.

Huurovereenkomst ‘naar aard van korte duur’

Dit betekent dat de huurder de woning niet als vaste verblijfplaats gebruikt. De beoordeling hangt af van de aard van het gebruik en de staat van de woning.

Als de woning is ingericht voor kort verblijf, bijvoorbeeld met een hotelachtige inrichting en weinig opbergruimte, kan de overeenkomst als short-stay worden gezien. Dit valt buiten het woonruimterecht en geeft je meer flexibiliteit. Je moet wel kunnen aantonen dat de woning niet geschikt is voor langdurig verblijf. Voor een zelfstandige woning mag je een tijdelijke huurovereenkomst aanbieden voor maximaal 2 jaar.

Tijdelijke huurovereenkomst

De huur loopt automatisch af na die periode. Als je niet tijdig opzegt, loopt de huur door.

Dit geeft je als verhuurder de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren, waarbij je ook goed op de hoogte moet zijn van regels rondom medehuurderschap en contractoverneming, zonder vast te zitten aan een huurder voor onbepaalde tijd.

Tip: Bij tijdelijke verhuur per 1 juli 2024: check of huurder valt onder de ministeriële regeling en zeg tijdig op om doorlopen te voorkomen.

Praktische tips voor verhuurders

Als je een woning wilt verhuren aan studenten, jongeren of expats, zorg dan dat je weet welke contracten je mag gebruiken. Gebruik een doelgroepencontract alleen als de woning specifiek is ingericht voor die groep.

Voor tijdelijke huur per 1 juli 2024: check of de huurder onder de ministeriële regeling valt en zeg tijdig op om doorlopen te voorkomen. Voor short-stay: vermijd vertrouwen op ‘naar aard korte duur’; toets op feitelijke gebruikssituatie. Overweeg ook de risico's en voordelen van een huurcontract voor onbepaalde tijd en denk aan je rendement.

Een doelgroepencontract of tijdelijke huur kan helpen om je woning verhuurd te houden zonder langdurige binding.

Maar zorg dat je de regels kent, want verhuur aan niet-doelgroep in een doelgroepenwoning is niet toegestaan. Opzegging is alleen mogelijk als de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Met deze kennis, en door rekening te houden met de zelfbewoningsplicht versus verhuur en juridische mazen, kun je als verhuurder slim inspelen op de vraag naar tijdelijke woningen voor specifieke groepen, terwijl je je belegging beschermt en je rendement optimaliseert.