Dringend eigen gebruik voor familieleden: Mag je een pand vrijmaken voor je kind?

Stel je voor: je hebt een appartement in de verhuur, je kind staat op het punt om het ouderlijk huis te verlaten, en je vraagt je af of je dat pand nu gewoon voor hem of haar kunt vrijmaken. Het klinkt logisch, maar de wetgeving rond huurrecht en eigen gebruik is streng.

Zomaar een huurder op straat zetten mag niet, zelfs niet als het om je eigen kind gaat. In deze gids duiken we in de regels van dringend eigen gebruik, specifiek voor familieleden, en wat dit betekent voor je vastgoed portefeuille, je verhuurhypotheek en je rendement.

Wat is dringend eigen gebruik eigenlijk?

Dringend eigen gebruik betekent dat je als verhuurder een woning zelf nodig hebt, of een direct familielid, en de huurder daarom moet vertrekken.

In de wet staat dit beschreven in artikel 7:274 lid 2 BW. Het is een van de weinige geldige redenen om een huurcontract voortijdig te beëindigen. Het gaat hier niet om een wens, maar om een noodzaak.

Je moet kunnen aantonen dat je de woning echt nodig hebt. Denk aan een kind dat op kamers gaat, een ouder die inhuist, of een broer die net gescheiden is.

De Hoge Raad heeft in 2021 bevestigd dat directe familieleden, zoals kinderen, ouders en broers/zussen, onder 'dringend eigen gebruik' vallen.

De rechter kijkt altijd naar de redelijkheid. Is het echt nodig dat je kind dit specifieke pand betrekt, of is er een alternatief?

Maar let op: het moet gaan om een serieuze, duurzame behoefte. Je kunt niet zomaar een tijdelijke situatie claimen om een huurder te lozen. Waarom is dit belangrijk? Omdat een verkeerde inschatting leidt tot schadevergoedingen en een boete.

Je verhuurhypotheek kan onder druk komen te staan als je inkomsten uit verhuur plotseling wegvallen. Bovendien speelt Box 3 een rol: een leegstaand pand levert geen huurinkomsten op, maar wel belasting over de WOZ-waarde. Dat knaagt aan je rendement.

Wanneer mag je een pand vrijmaken voor je kind?

Je mag een pand vrijmaken voor je kind als je kunt bewijzen dat je kind er dringend behoefte aan heeft. Dit betekent dat je kind de woning nodig heeft als hoofdverblijf.

Bijvoorbeeld: je kind studeert in de stad en woont nu nog thuis, maar wil zelfstandig wonen. Of je kind krijgt een baan in een andere stad en zoekt een eigen plek. De woning moet passen bij de behoeften van je kind, qua grootte en locatie.

De rechter toetst streng. Je moet aantonen dat er geen andere geschikte woning beschikbaar is voor je kind.

Is er een andere woning in de portefeuille die vrijkomt? Dan is dat vaak de logischere keuze. Ook speelt de huurgeschiedenis een rol: als je net een woning hebt gekocht om te verhuren, en direct je kind erin wilt huisvesten, kan dat wantrouwen wekken.

Het moet gaan om een onverwachte situatie, niet om een planmatige aanpak. Een voorbeeld: je hebt een appartement van 70 m² in Amsterdam verhuurd voor €1.200 per maand.

Je kind, 24 jaar, krijgt een baan in de stad en zoekt een woning.

De markt is krap, en je besluit het pand voor hem vrij te maken. Je moet dan aantonen dat er geen andere opties zijn, en dat de woning geschikt is voor zijn situatie. Lukt dat, dan mag je de huur opzeggen, met een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Let op: je moet de huurder schriftelijk opzeggen, met een duidelijke motivering.

Doe je dit niet, of is de motivering zwak, dan kan de huurder bezwaar maken en blijft het contract lopen. Dit kan maanden duren, en je loopt huurinkomsten mis. Plan je verduurzaming of onderhoud dus rondom deze periode, om je rendement te beschermen.

De werking: stappenplan en valkuilen

Het proces begint met een grondige check van je vastgoedportefeuille. Welke panden zijn geschikt voor je kind? Kijk naar de WOZ-waarde, de huurprijs en de staat van onderhoud.

Een pand met een lage huurprijs en hoge WOZ-waarde is minder aantrekkelijk voor Box 3, maar misschien wel perfect voor je kind.

1. Controleer of je kind voldoet aan de criteria voor dringend eigen gebruik.
2. Zoek naar alternatieven in je portefeuille of op de markt.
3. Bereken de financiële impact: verlies huurinkomsten, belasting in Box 3, en eventuele kosten voor verhuizing.
4. Stel een schriftelijke opzegging op met een duidelijke motivering.
5. Neem contact op met de huurder en bied een redelijke opzegtermijn aan.

Gebruik tools zoals de WWS-calculator om de huurprijs te controleren: als de huur onder de liberalisatiegrens valt (€808,06 in 2024), valt het onder het gereguleerde segment. Een valkuil is het tijdstip van aankoop.

Als je een pand net hebt gekocht met een verhuurhypotheek, en je kind wilt er direct in, kan de bank vragen stellen. De verhuurhypotheek is gebaseerd op huurinkomsten, en die vallen weg. Bespreek dit met je hypotheekverstrekker om problemen te voorkomen.

Ook de Belastingdienst kijkt kritisch: een leegstaand pand in Box 3 leidt tot extra belasting, tenzij je het tijdelijk verhuurt aan je kind (maar dan gelden andere regels).

Een ander risico is de schadevergoeding. Als de huurder het niet eens is, kun je een schadevergoeding moeten betalen, bijvoorbeeld voor verhuis- en inrichtingskosten. Dit kan oplopen tot €5.000 tot €10.000, afhankelijk van de situatie. Zorg dat je dit meeneemt in je rendementsberekening.

Voorbeeld: je verliest €1.200 per maand aan huur, plus €8.000 aan vergoeding, terwijl je kind €800 per maand betaalt. Het netto-effect is negief, tenzij je het pand later weer verhuurt.

Varianten en modellen: wat werkt het beste?

Er zijn verschillende manieren om je kind te huisvesten, elk met eigen voor- en nadelen. Kies je voor volledig eigen gebruik, dan zeg je de huur op en geef je het pand vrij.

Dit werkt goed als je kind langdurig blijft wonen, maar het leidt tot inkomstenverlies. Een andere optie is tijdelijke verhuur aan je kind, met een contract voor maximaal twee jaar. Houd bij het opstellen van dergelijke afspraken ook rekening met medehuurderschap en contractoverneming. Dit valt onder de Leegstandwet, maar die is alleen voor woningen die te koop staan.

Niet ideaal voor je portefeuille. Een populaire variant is het omzetten van de verhuur naar eigen gebruik voor je kind, met behoud van een deel van de huur.

Je kind betaalt een symbolische huur, bijvoorbeeld €500 per maand, en je behoudt een deel van de inkomsten voor je hypotheeklasten. Dit kan interessant zijn voor je rendement, maar de Belastingdienst ziet dit als verhuur, niet als eigen gebruik. Je moet dan alsnog huurcontracten opstellen en WWS toepassen. Check dit altijd met een fiscalist.

Prijsindicaties: een verhuurhypotheek voor een appartement van €300.000 kost ongeveer €1.200 per maand (bij 4% rente, 30 jaar aflossing). Als je het pand vrijmaakt voor je kind, vervalt de huurinkomst van €1.200, maar je betaalt nog steeds de hypotheek.

Plus, je kind betaalt misschien €500 huur, maar dat dekt niet alles. Je netto-rendement daalt van 4% naar 1-2%, afhankelijk van de WOZ-waarde en belastingen. Overweeg verduurzaming om de WOZ-waarde te verlagen en belasting te besparen.

Een ander model: je koopt een nieuw pand voor je kind, met een verhuurhypotheek, en verhuurt het direct aan hem.

Dit is riskant, want de bank eist marktconforme huur. Als je kind een lagere huur betaalt, kan de hypotheek worden afgewezen. Beter is om eerst te verhuren aan een derde, en later over te stappen op eigen gebruik. Zo bouw je rendement op en blijft je financiering stabiel, ook als je te maken krijgt met vragen over woningruil tussen huurders.

Praktische tips voor vastgoedbeleggers

Check altijd de huurcontracten en controleer of het VvE reglement verhuur aan derden toestaat voordat je actie onderneemt. Staat er een opzegbeding in?

Is de huurprijs marktconform? Gebruik een WWS-tool om te controleren of de huur klopt.

Als de huur te hoog is, kan de huurder een huurverlaging eisen, wat je plannen compliceert. Zorg dat je documentatie op orde is: huurovereenkomst, betalingsgeschiedenis, en correspondentie. Plan je financiering zorgvuldig. Als je een pand vrijmaakt, neem contact op met je hypotheekverstrekker.

Vraag naar de impact op je verhuurhypotheek en eventuele herfinanciering. Overweeg verduurzaming: isolatie, zonnepanelen, of een warmtepomp.

Dit verlaagt je energiekosten, verhoogt de WOZ-waarde (en dus je belasting), maar kan ook je rendement opkrikken als je het pand later weer verhuurt. Voorbeeld: een verduurzaming van €20.000 kan je maandlasten met €100 verlagen, afhankelijk van subsidies. Bouw een buffer voor onverwachte kosten.

Huurders kunnen bezwaar maken, wat leidt tot juridische procedures. Reken op €2.000-€5.000 voor een advocaat.

Ook je kind heeft kosten: verhuizing, inrichting, en misschien een borg. Help ze hierbij, maar zet het op papier om discussies te voorkomen.

Tot slot, betrek een vastgoedbeheerder als je meerdere panden hebt. Zij kunnen helpen met de administratie en zorgen dat je rendement op peil blijft, zelfs tijdens een overgangsperiode. Onthoud: dringend eigen gebruik is een krachtig middel, maar het vereist voorbereiding.

Door slim te plannen, je financiën op orde te houden en transparant te zijn, kun je je kind helpen zonder je beleggingen op het spel te zetten. Zo hou je het rendement stabiel en de familieband sterk.