Energielabel verplichting bij verhuur: Boetes voorkomen en huurpunten verhogen
Stel je voor: je hebt net een mooie beleggingswoning gekocht via een verhuurhypotheek.
De hypotheeklasten lopen, je wilt starten met verhuren voor een lekker rendement. Je zet de woning online, krijgt snel reactie en staat op het punt het huurcontract te tekenen. Dan komt er een klein, cruciaal detail om de hoek kijken dat je rendement flink kan schaden: het energielabel. Het is sinds 2021 verplicht bij verhuur, en het negeren ervan is als het negeren van een stoplicht: je kunt een flinke boete verwachten en je huurcontract kan zelfs worden teruggedraaid.
Laten we dit even rustig doornemen, want dit is echt iets waar je als verhuurder nú aandacht aan moet besteden. Het gaat niet alleen om boetes voorkomen, maar ook om het verhogen van je huurpunten en dus je huurprijs.
Energielabel verplichting bij verhuur: wat verhuurders moeten weten
De regel is simpel en hard: sinds 1 januari 2021 mag je een woning niet verhuren zonder een geldig energielabel. Dit label moet je aan de huurder overhandigen vóór of op de dag dat het huurcontract ingaat.
De Huurcommissie is hier streng op. Zorg dat je dit op orde hebt voordat je de sleutel overhandigt.
Het energielabel is 10 jaar geldig, dus een eenmalige investering dekt vaak een lange verhuurperiode. Waarom is deze regel er? De overheid wil de woningvoorraad verduurzamen.
De doelstelling is helder: in 2030 moet de CO2-uitstoot in de gebouwde omgeving met 55% zijn gedaald ten opzichte van 1990. In 2023 zaten we op 17,3 megaton, terwijl we in 2021 nog op 24,5 megaton zaten. We zijn dus op de goede weg, maar er moet nog flink wat gebeuren. De nieuwe regels, die via het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) in 2026 inwerking treden, verplichten verhuurders om woningen met label E, F of G per 1 januari 2029 te verduurzamen naar minimaal label D.
Boetes en sancties bij het niet naleven van de energielabelplicht
Dit is een Europees speelveld, gebaseerd op de EPBD IV-richtlijn. De consequenties van het niet naleven van de plicht zijn pijnlijk.
Gemeenten handhaven streng en gaan bij constatering direct over tot het uitdelen van een boete. Je wilt dit echt niet op je bordje krijgen, zeker niet als je bezig bent met het opbouwen van een vastgoedportefeuille en je rendement wilt maximaliseren.
Voor particuliere verhuurders kan de boete oplopen tot maximaal € 435 per overtreding. Voor woningcorporaties ligt dit bedrag dubbel zo hoog, namelijk maximaal € 870 per woning. Een boete is vervelend, maar het kan erger.
De Huurcommissie kan een huurcontract vernietigen als het energielabel niet op tijd is overhandigd.
Hoe een energielabel aanvragen en wat de kosten zijn
Dat betekent dat je de huurprijs mogelijk moet terugbetalen naar het niveau van een kale huur, wat een enorme impact heeft op je rendement. Je hypotheeklasten lopen door, maar je inkomsten storten in. Het aanvragen van een energielabel is niet ingewikkeld, maar het vereist wel actie.
Je kunt dit online regelen via de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Je hebt een geldig Nederlands legitimatiebewijs nodig en de benodigde bewijsstukken van de woning, zoals bouwtekeningen en specificaties van isolatie en installaties.
Als je deze documenten niet compleet hebt, moet er een inspectie plaatsvinden.
De kosten voor een energielabel variëren. Voor een eenvoudige woning waarbij je de gegevens zelf kunt aanleveren, ben je vaak zo’n € 20 à € 30 kwijt. Echter, als er een inspecteur langskomt, wat vaak het geval is bij oudere woningen of als de gegevens onvolledig zijn, liggen de kosten tussen de € 250 en € 400.
Impact energielabel op huurprijs en huurpunten (WWS)
Kies altijd voor een gecertificeerde energieadviseur. Die kan niet alleen een geldig label opleveren, maar vaak ook direct advies geven over welke maatregelen je kunt nemen om een gunstiger label te krijgen. Een gunstiger label levert je uiteindelijk meer huurpunten op. Het energielabel is een directe factor in het Woning Waarderingsstelsel (WWS).
Hoe beter het label, hoe meer punten je krijgt voor de energieprestatie.
En meer punten betekent een hogere maximale huurprijs die je mag vragen. Dit is pure winst voor je rendement.
Een woning met label A++ kan tot wel 20% meer huurpunten krijgen voor het energieonderdeel dan een woning met label G. Dat vertaalt zich in een flink hogere maandelijkse huur. Stel, je hebt een woning met label G.
Uitzonderingen op de energielabelplicht (monumenten, tijdelijke verhuur)
Je mag nu misschien € 700 kale huur vragen. Door te investeren in isolatie, HR++ glas en een warmtepomp, breng je de woning naar label B.
Je investering is misschien € 15.000, maar je mag de huur vervolgens met € 100 tot € 150 per maand verhogen. Dat is een rendement van 8% tot 12% op je investering, bovenop de waardevermeerdering van de woning. Bovendien voldoe je direct aan de verplichtingen voor 2029.
Een energiezuinige woning is ook aantrekkelijker voor huurders, wat leidt tot een lagere doorloop en minder leegstand. Dat is ook weer meegenomen in je vastgoedbeheer.
Hoewel de regel streng is, zijn er een paar uitzonderingen. Als je een woning verhuurt die op de monumentenlijst staat, hoefde je tot voor kort geen energielabel te hebben. Heb je te maken met woningruil tussen je huurders, dan gelden er overigens weer andere regels.
Deze uitzondering vervalt echter. Vanaf mei 2026 zijn ook monumenten verplicht om bij verhuur of verkoop een energielabel te tonen. De verplichting kruipt dus echt overal heen.
Subsidies en ondersteuning voor verduurzaming huurwoningen
Voor tijdelijke verhuur, zoals kamerverhuur, geldt een specifieke regel. Als je een woning in delen verhuurt aan verschillende huurders, is het de vraag of je één label voor de hele woning nodig hebt of per kamer. De praktijk leert dat gemeenten vaak één label voor de gehele woning eisen. Als je kamers verhuurt, of gebruikmaakt van een diplomatenclausule in je huurcontract, is het verstandig om dit bij de gemeente na te vragen om discussies te voorkomen.
Ook voor utiliteitsgebouwen, zoals kantoren, gelden er aparte regels. Vanaf 2030 moeten deze voldoen aan energieprestatie-eisen, maar dat is een ander hoofdstuk.
Gelukkig hoef je dit niet alleen te doen. De overheid stimuleert verduurzaming met subsidies, wat je rendement op de investering kan verbeteren.
Een belangrijke regeling is de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH). Deze regeling is specifiek voor verhuurders van sociale en middeldure huurwoningen. Je kunt subsidie aanvragen voor maatregelen zoals isolatie, warmtepompen en zonnepanelen, waarbij het ook essentieel is om je servicekosten correct te splitsen van de kale huur.
De SVOH kan een aanzienlijk deel van de kosten dekken, waardoor de investering voor jou als belegger lager uitvalt.
Daarnaast zijn er regionale subsidieregelingen en leningen via het Nationaal Warmtefonds (voorheen Energiebespaarlening). Het loont echt de moeite om deze regelingen te combineren. Het zorgt ervoor dat je de woning sneller naar een hoger label kunt tillen, wat direct je huurprijs en dus je maandelijkse cashflow verhoogt.
Praktische tips om direct aan de slag te gaan
Het is een investering die zich dubbel en dwars terugbetaalt, zowel in rendement als in het voldoen aan wetgeving. Het is dus duidelijk: regel je energielabel op tijd.
Wachten tot na het ondertekenen van het huurcontract is een garantie voor problemen.
Volg deze stappen om boetes te voorkomen en je rendement te maximaliseren:
- Vraag het label vóór de verhuur aan. Doe dit al voordat je de woning online zet. Zo ben je verzekerd van een geldig document en voorkom je een boete van € 435 (particulier) of € 870 (corporatie).
- Kies een gecertificeerde energieadviseur. Zij kunnen een nauwkeurig label opstellen en vaak direct tips geven voor verbeteringen. Dit helpt je om een gunstiger label te krijgen en dus meer huurpunten te scoren.
- Check de SVOH-subsidieregeling. Voordat je investeert in verduurzaming, kijk je of je in aanmerking komt voor subsidie. Dit verlaagt je kosten en verhoogt je directe rendement op de investering.
- Plan je verduurzaming voor 2029. Woningen met label E, F of G moeten per 1 januari 2029 naar minimaal label D. Begin op tijd met plannen om je vastgoedportefeuille toekomstbestendig te maken. Dit voorkomt een gedwongen, dure investering op het laatste moment.
- Combineer met je huurcontract. Zorg dat het energielabel onderdeel is van de huurovereenkomst. De Huurcommissie eist dat het label is overhandigd. Een goed onderbouwd label met een hoog cijfer is je ticket naar een hogere, rechtmatige huur.