Fiscale aspecten van crowdfunding in vastgoed: Hoe geef je dit op?

Je hebt vastgoed via een crowdfundingplatform gekocht. Een appartement in Utrecht, een huis in Eindhoven, misschien wel een heel studentencomplex in Groningen.

Je investeerde €10.000, of misschien wel €50.000. Je ontvangt maandelijks huur en een netjes rendement.

Maar dan komt april. Hoe vul je dat in op je aangifte? Geen zorgen, we doen dit samen, stap voor stap, zonder ingewikkelde termen.

Wat je nodig hebt voor je aangifte

Voordat je begint, verzamel je alles bij elkaar. Zorg dat je dit paraat hebt, dan scheelt het een hoop gedoe.

• Een overzicht van je beleggingen via het crowdfundingplatform. Denk aan een jaaroverzicht van bijvoorbeeld Collin Crowdfund, Knab Crowdfunding of Indexus. Hierop zie je je inleg, je rendement en de waarde op 1 januari.
• De hypotheekakte of het eigendomsbewijs van het vastgoed. Vaak ontvang je deze digitaal via de notaris of het platform.
• Je WWS-puntenoverzicht (Woningwaarderingsstelsel) voor de huurcontracten. Handig voor de verhuurder, maar ook voor jou als belegger.
• Je bankafschriften van het afgelopen jaar. Check of je huurinkomsten en rentebetalingen kloppen.
• Je DigiD. Zonder kun je niet inloggen op de Belastingdienst-website.
• Een kopie van je Box 3-aangifte van vorig jaar. Handig voor de vergelijking.

Deze documenten heb je meestal al digitaal. Zet ze in een map op je computer, bijvoorbeeld ‘Belastingen 2024’.

Stap 1: Bepaal je box 3-vermogen

Je crowdfundingvastgoed valt in Box 3, het box voor sparen en beleggen. De Belastingdienst gaat uit van een forfaitair rendement. In 2024 is dat 6,17% over je totale belegd vermogen.

1. Log in op je crowdfundingplatform en download het jaaroverzicht. Zoek de waarde op 1 januari van het lopende jaar. Stel je belegging was op 1 januari €25.000 waard. Dat is je startwaarde.
2. Check of er een waarderapport is. Platforms zoals Indexus sturen vaak een taxatierapport. Gebruik die waarde, niet je inleg. De Belastingdienst wil de marktwaarde.
3. Voeg deze waarde toe aan je totale box 3-vermogen. Tel ook je spaargeld, aandelen en eventuele andere beleggingen op. Stel je hebt €10.000 spaargeld, €15.000 in aandelen en €25.000 in vastgoed. Totaal: €50.000.
4. Vul dit in op de aangifte bij ‘Beleggingen’ onder Box 3. Gebruik de waarde op 1 januari, niet de waarde op 31 december.

Je hoeft geen huurinkomsten op te geven, alleen de waarde van je belegging.

Veelgemaakte fout: De inleg opgeven in plaats van de marktwaarde. Doe dit niet. De Belastingdienst rekent met de waarde op 1 januari. Let bij buitenlands vastgoed op de fiscale aangifte. Tijdsindicatie: 10 minuten.

Stap 2: Huurinkomsten en hypotheeklasten

Je ontvangt huur via het crowdfundingplatform. Dit hoef je niet apart op te geven in Box 3.

1. Check of je een verhuurhypotheek hebt. Platforms zoals Collin Crowdfund bieden soms hypotheken aan. Als je een hypotheek hebt, tel je de schuld op bij je box 3-vermogen.
2. Vul de schuld in bij ‘Schulden’ onder Box 3. Stel je hebt een hypotheek van €200.000 op een vastgoedproject van €250.000. Je netto vermogen is dan €50.000.
3. De rente die je betaalt, mag je aftrekken van je box 3-vermogen. Check je hypotheekakte voor de rentepercentages.
4. Vul de schuld en de rente in op de aangifte. De Belastingdienst verrekent dit automatisch met je forfaitaire rendement.

De belasting wordt berekend over het forfaitaire rendement, niet over de daadwerkelijke huurinkomsten. Maar er is een uitzondering: als je een verhuurhypotheek hebt afgesloten via een crowdfundingplatform. Veelgemaakte fout: De huurinkomsten apart opgeven. Heb je vragen over de fiscale eenheid voor de BTW bij vastgoedbeheer?

Doe dit niet, ze zitten al verwerkt in je box 3-vermogen. Tijdsindicatie: 15 minuten.

Stap 3: Verduurzaming en investeringen

Verduurzaming van je vastgoed kan je rendement verhogen. Denk aan zonnepanelen, warmtepompen of isolatie.

1. Check of je crowdfundingproject verduurzaming bevat. Platforms zoals Knab Crowdfunding bieden vaak duurzame projecten aan. Vraag het platform om een overzicht van de verduurzamingskosten.
2. Voeg de verduurzamingskosten toe aan je investering. Stel je investeert €10.000 in een project en €2.000 in zonnepanelen. Je totale investering is €12.000.
3. Vul deze waarde in op je aangifte. De Belastingdienst ziet dit als onderdeel van je belegging.
4. Check of je recht hebt op subsidies. Denk aan de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE). Vraag dit aan via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

Als je via een crowdfundingplatform investeert in duurzaam vastgoed, kan dit je box 3-vermogen beïnvloeden. Veelgemaakte fout: Verduurzamingskosten apart opgeven. Doe dit niet, ze horen bij je belegging. Overweeg ook eens fiscale routes voor het schenken van vastgoed aan je kinderen. Tijdsindicatie: 20 minuten.

Stap 4: Verificatie en controle

Voordat je de aangifte verstuurt, controleer je alles. Een foutje is snel gemaakt, maar kost je later tijd. Tijdsindicatie: 10 minuten.

1. Check of alle waarden op 1 januari kloppen. Gebruik de juiste data, niet de eindwaarde.
2. Vergelijk je aangifte met die van vorig jaar. Zijn de bedragen vergelijkbaar? Zo niet, check waar het verschil vandaan komt.
3. Download het jaaroverzicht van je crowdfundingplatform en bewaar het. De Belastingdienst kan om bewijs vragen.
4. Verstuur de aangifte vóór 1 mei. Doe dit digitaal via DigiD.

Verificatie-checklist

• Jaaroverzicht crowdfundingplatform gedownload?
• Waarde op 1 januari bepaald?
• Box 3-vermogen berekend?
• Hypotheekschuld opgegeven?
• Verduurzamingskosten toegevoegd?
• Aangifte gecontroleerd?
• Aangifte verstuurd vóór 1 mei?

Zo, je bent klaar. Je hebt je crowdfundingvastgoed netjes opgegeven. Je rendement blijft groeien, en je belastingaangifte is op orde. Succes!