Herfinancieren na verduurzaming: Lagere rente door beter energielabel
Stel je voor: je hebt een verhuurhypotheek op een appartement dat nu energielabel F heeft. Je huurder klaagt over stookkosten en je rendement loopt terug door de energieprijzen.
Tegelijkertijd zie je dat collega-beleggers met energielabel A of B een veel lagere rente betalen. Dat is geen toeval. Sinds 2024 belonen banken verduurzaming met extra leencapaciteit en een directe rentekorting.
Je kunt na een slimme upgrade niet alleen meer lenen, maar ook direct minder rente betalen.
Dat is een dubbele slag op je rendement.
Extra hypotheek voor verduurzaming
Verduurzamen kost geld, maar het levert ook direct iets op. Banken financieren energiebesparende maatregelen vaak tot 106% van de marktwaarde van je woning.
Dat heet een energiebespaarbudget. Je mag dit bedrag gebruiken voor isolatie, een warmtepomp, zonnepanelen of een hr++-glas. Voor verhuurders is dit extra interessant, omdat je het energielabel kunt verbeteren en daarmee je huurcontracten beter maakt.
Een beter label betekent een hogere huur onder het WWS (Woningwaarderingsstelsel) en een hoger rendement.
De precieze extra lening hangt af van het energielabel dat je na de maatregelen bereikt. Banken kijken naar het eindlabel en geven daarop extra leencapaciteit. Hieronder zie je de bedragen per label (bron: Eigen Huis, 2026):
- Energielabel A++++: € 40.000 extra hypotheekbedrag
- Energielabel A+++: € 25.000 extra hypotheekbedrag
- Energielabel A++: € 20.000 extra hypotheekbedrag
- Energielabel A of B: € 10.000 extra hypotheekbedrag
- Energielabel C of D: € 5.000 extra hypotheekbedrag
- Energielabel E, F of G: € 0 extra hypotheekbedrag
Let op: dit zijn de extra’s die je krijgt bovenop de normale hypotheek. Je kunt dus een label E of F woning verduurzamen naar label A, en vervolgens € 10.000 extra lenen bovenop de marktwaarde.
Daarmee financier je de maatregelen vaak grotendeels zonder eigen geld. Er zijn drie manieren om verduurzaming te financieren: subsidie, een aparte lening (bijvoorbeeld via de gemeente) of een hypotheekverhoging.
Verduurzaming financieren via de hypotheek
Als verhuurder met een Box 3-belegging kies je meestal voor een hypotheekverhoging. Banken bieden een energiebespaarbudget tot 6% bovenop de marktwaarde. Bij een woningwaarde van € 400.000 is dat € 24.000 extra. Daarmee kun je vaak een complete verduurzaming doen: dakisolatie, vloerisolatie, hr++-glas en een hybride warmtepomp.
Voorbeeld: je verhuurhypotheek is nu € 300.000 op een woning van € 400.000 (75% LTV). Je verduurzaamt van label F naar A++.
Je mag dan € 20.000 extra lenen volgens de labelregeling. Tegelijkertijd biedt de bank een energiebespaarbudget van € 24.000 (6% van € 400.000). Je kiest de hoogste optie, dus je kunt € 24.000 extra lenen.
De maatregelen kosten € 22.000. Je sluit de verbouwing af met een kleine reserve en een beter energielabel.
Lagere rente, rentekorting én meer lenen
Naast extra leencapaciteit geven banken rentekorting bij een beter energielabel. Bij veel geldverstrekkers, zoals bij een ABN AMRO vastgoedfinanciering met focus op duurzaamheid, krijg je 0,15% korting als je uitkomt op label A of B.
Op een hypotheek van € 450.000 scheelt dat € 675 per jaar bruto (bron: Financieel Fit). Over een rentevastperiode van 10 jaar is dat € 6.750. Tel daar de huurverhoging bij op die je via het WWS mag doorvoeren, en je rendement verbetert aanzienlijk. De rentekorting is geen eenmalige actie.
Bij een nieuwe rentevastperiode kun je de korting aanvragen als je label is verbeterd. Sommige geldverstrekkers bieden een structurele korting op de gehele looptijd, andere koppelen de korting aan een rentewijziging.
Check dit altijd vooraf. Een kleine moeite, een groot effect op je maandlasten.
Voorbeeld: je verhuurhypotheek loopt af en je wilt herfinancieren. Het appartement heeft nu label A. Je vraagt de rentekorting aan en krijgt 0,15% korting op de nieuwe rente.
De rente daalt van 4,45% naar 4,30%. Op € 450.000 scheelt dat € 675 per jaar.
Wat is een energielabel
Tegelijkertijd mag je vanwege het label A € 10.000 extra lenen. Daarmee financier je een nieuwe cv-ketel en extra isolatie zonder eigen geld. Een energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is.
Het loopt van A (zeer zuinig) tot G (zeer slecht). Bij verkoop of verhuur in Nederland is een energielabel verplicht.
Het label bepaalt mede de maximale huurprijs onder het WWS. Een woning met label A of B levert vaak meer punten op en dus een hogere huur.
Dat verhoogt je rendement en maakt de woning aantrekkelijker voor huurders. Het label wordt berekend op basis van isolatie, verwarming, ventilatie en bijvoorbeeld zonnepanelen.
Na verduurzaming laat je een nieuw label registreren. Zodra het label is verbeterd, kun je bij je geldverstrekker rentekorting aanvragen en extra leencapaciteit benutten. Voor beleggers in Box 3 is dit extra relevant: een hoger rendement met lagere lasten.
Praktijk: van F naar A en direct lagere lasten
Een verhuurder met een eengezinswoning in de vrije sector heeft nu label F. De woning is 120 m², bouwjaar 1978, en heeft een verhuurhypotheek van € 350.000.
De marktwaarde is € 380.000. De huidige rente is 4,50% zonder korting.
De huurder betaalt € 1.100 per maand, maar stookt € 250 per maand. Het energieverbruik is hoog, het comfort laag. De verhuurder besluit te verduurzamen: dakisolatie (€ 8.000), spouwmuurisolatie (€ 3.500), hr++-glas (€ 6.000), vloerisolatie (€ 2.500) en een hybride warmtepomp (€ 8.500). Totaal: € 28.500.
De woning komt uit op label A. De bank biedt een energiebespaarbudget tot 6% van € 380.000 = € 22.800. Daarnaast mag er vanwege label A € 10.000 extra worden geleend. De verhuurder kiest voor de hoogste optie: € 22.800 extra lenen.
Hij financiert de maatregelen volledig uit de hypotheek. Bij herfinancieren, waarbij hij rekening houdt met het verschil tussen een particuliere hypotheek en buy-to-let, vraagt hij rentekorting aan.
De rente daalt van 4,50% naar 4,35%. Op € 350.000 scheelt dat € 525 per jaar.
De huurder bespaart € 150 per maand aan stookkosten. De verhuurder verhoogt de huur via het WWS met 5% vanwege het hogere energielabel, naar € 1.155 per maand. Het netto rendement stijgt, de huurder is tevreden en het object is toekomstbestendig.
Tips voor verhuurders
Verduurzamen loont, maar je moet slim financieren. Gebruik deze tips om je hypotheek optimaal te benutten en je rendement te verhogen.
- Vergelijk financieringsopties tussen hypotheekverhoging, energiebespaarbudget en een verduurzamingshypotheek. De voorwaarden verschillen per bank (bron: Eigen Huis).
- Let op renteopslag bij financieren tot 106% woningwaarde. Soms betaal je 0,10% tot 0,20% opslag bovenop de rente. Weeg dat op tegen de rentekorting en de huurverhoging.
- Vraag rentekorting aan na verduurzaming bij een nieuwe rentevastperiode. Alleen dan profiteer je structureel van het lagere energielabel (bron: Eigen Huis).
- Check vooraf of je geldverstrekker structurele rentekorting biedt na verduurzaming. Soms is de korting alleen geldig bij een rentewijziging (bron: Financieel Fit).
- Zorg dat het energielabel na de maatregelen direct wordt geregistreerd. Pas dan kun je de korting aanvragen en de extra leencapaciteit benutten.
- Combineer verduurzaming met een huurverhoging via het WWS. Een beter label levert punten op, waardoor je de huur mag verhogen. Dat verhoogt je rendement direct.
- Financier slim: kies het hoogste bedrag dat mag (energiebespaarbudget of label-extra). Zo minimaliseer je eigen inleg en maximaliseer je het rendement.
Een laatste tip: houd rekening met Box 3. De extra lening verhoogt je schuld, wat je belastbaar inkomen in Box 3 verlaagt. Tegelijkertijd stijgt de woningwaarde door verduurzaming. Overleg met een fiscalist hoe je dit slim balanceert.
Conclusie
Herfinancieren na verduurzaming is een krachtige strategie voor verhuurders. Door slim gebruik te maken van een verbouwingsdepot bij een verhuurhypotheek, krijg je meer leencapaciteit, een lagere rente en een hogere huur.
Het energielabel A of B is een sleutel tot een beter rendement en een tevreden huurder. Begin met een goede inspectie, bereken het benodigde budget en vraag bij je geldverstrekker naar de energiebespaarregelingen. Zo maak je je vastgoed toekomstbestendig en verbeter je je rendement in Box 3.