Huurdersheffing afgeschaft: Wat betekent dit voor je kasstroom in 2026?
Stel je voor: je bent verhuurder en je hoort dat de huurdersheffing verdwijnt. Je denkt meteen: “Yes, meer cash!” Maar klopt dat wel?
In 2026 verandert er veel op het gebied van huurcontracten, toeslagen en heffingen.
Je kasstroom kan flink opschuiven, maar niet altijd zoals je verwacht. In deze gids leg ik je in heldere taal uit wat er precies gebeurt, welke cijfers tellen voor je rendement en hoe je slim inspeelt op nieuwe regels voor verduurzaming en vastgoedbeheer.
Huurverhoging sociale huur
De maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen is per juli 2026 vastgesteld op 4,1%. Daarnaast geldt er een inkomensafhankelijke verhoging: huurders met een hoger inkomen betalen maximaal 50 of 100 euro extra per maand.
Dit is relevant voor je huurcontracten en je kasstroom, want een hogere huur betekent meer inkomsten, maar je moet rekening houden met de WWS-scores en huurprijsgrenzen.
De huurprijsgrens voor de sociale sector ligt per januari 2026 op maximaal € 932,93. Onder die grens is geen huurtoeslag mogelijk. Vanaf € 932,93 komt huurtoeslag in beeld voor huurders met een laag inkomen.
De basishuur daalt met € 7,58, waardoor de toeslag voor huurders met € 7,58 toeneemt. Als verhuurder zie je dit niet direct terug in je kasstroom, maar het beïnvloedt wel de betaalbaarheid voor je huurder en daarmee het betalingsrisico. Let op: de kwaliteitskortingsgrens voor jongeren ligt op € 498,20. Vanaf 21 jaar heb je volledig recht op huurtoeslag.
Als je verhuurt aan jongvolwassenen, check dan of je huurprijs onder die grens valt.
Dit kan invloed hebben op je huurbeleid en je rendement op lange termijn.
Middenhuur en vrije sector
Per 1 juli 2024 is de gereguleerde middenhuur ingevoerd. Voor middenhuurwoningen geldt een maximale huurverhoging van 6,1% in 2026.
De huurprijsgrens voor de middensector ligt tussen € 932,93 en € 1.228,07 per januari 2026. Val je met je woning in deze range? Dan mag je de huur met maximaal 6,1% verhogen, mits je de WWS-scores en huurcontracten goed uitzet.
Voor de vrije sector geldt een maximale huurverhoging van 4,4% in 2026.
De huurprijsgrens voor vrije sector ligt boven € 1.228,07. Als je woningen in deze categorie verhuurt, houd dan rekening met de marktconforme huurprijzen en de vraag naar betaalbare woningen. Check ook bij een huurbevriezing in 2026 of jouw huurverhoging is toegestaan; een te hoge verhoging kan leiden tot leegstand, wat je kasstroom negatief beïnvloedt.
Tip: check of je huur onder middenhuur valt (€ 932,93–€ 1.228,07) voor huurverhoging 6,1%. Als je woning net boven de middenhuurgrens valt, kan het slim zijn om de huurprijs iets te matigen om in de middenhuur te blijven. Dit verlaagt je huurverhogingspercentage, maar verhoogt je bezettingsgraad en dus je kasstroom op lange termijn.
Wet modernisering servicekosten
Per 1 juli 2026 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking. Subsidiabele servicekosten vervallen per 2026. Dit betekent dat je als verhuurder geen servicekosten meer mag doorberekenen die voor huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Je moet je servicekosten opnieuw indelen en controleren of ze nog subsidiabel zijn.
De nieuwe wet verplicht je om servicekosten helder te specificeren in je huurcontract. Denk aan kosten voor schoonmaak, glasbewassing, liftonderhoud en verduurzaming.
Als je servicekosten niet voldoen aan de nieuwe regels, loop je het risico dat huurders bezwaar maken en je kosten moet terugbetalen. Dit kan je kasstroom flink onder druk zetten. Praktische tip: check ook of huisdieren verbieden in een huurcontract per 1 juli 2026 nog wel rechtsgeldig is.
Schakel een vastgoedbeheerder in om je servicekostenadministratie op orde te brengen. Dit voorkomt verrassingen en zorgt voor een stabiele kasstroom.
Wet collectieve warmte
Per 2026 treedt de Wet collectieve warmte in werking. Deze wet stelt nieuwe regels voor de warmteprijs bij collectieve warmtenetten.
Als verhuurder met een blokverwarming of collectieve warmtevoorziening, moet je de warmteprijs voortaan baseren op een wettelijk maximum.
Dit is relevant voor je servicekosten en je kasstroom. De nieuwe warmteprijs kan lager uitvallen dan de huidige tarieven. Dit betekent dat je servicekosten voor warmte mogelijk dalen.
Huurders die nu te veel betalen voor warmte, kunnen hierdoor besparen. Als verhuurder moet je de warmteprijs opnieuw berekenen en aanpassen in je huurcontracten. Tip: check je blokverwarming en collectieve warmtevoorzieningen. Zorg dat je de nieuwe warmteprijs correct doorvoert in je servicekosten. Dit voorkomt geschillen en houdt je kasstroom stabiel.
Afschaffing verhuurderheffing zet corporaties nog niet in beweging
De verhuurderheffing is in 2022 gehalveerd, maar dat heeft nog niet geleid tot extra investeringen door woningcorporaties. De operationele kasstroom voor DAEB (dienstbaar aan de eigenaar) was in 2022 € 1.209 per woning.
Financiële positie verbeterd
Verbeteruitgaven bedroegen € 1.407 per woning. De financiële positie van corporaties is verbeterd, maar de volkshuisvestelijke rol blijft onder druk staan.
Kritiek op volkshuisvestelijke rol
De verkoopopbrengsten van corporaties stegen in 2022 met 31%, terwijl de aankoopuitgaven met 132% toenamen. Dit laat zien dat corporaties actief zijn op de woningmarkt, maar ze investeren onvoldoende in nieuwe woningen en verduurzaming. De afschaffing van de verhuurderheffing levert corporaties meer cash op, maar die ruimte wordt nog niet volledig benut.
Kritiek is er op de volkshuisvestelijke rol van corporaties. Ondanks de financiële verbetering investeren ze te weinig in betaalbare woningen en verduurzaming. Als verhuurder kun je hierop inspelen door zelf te investeren in verduurzaming en efficiënt vastgoedbeheer. Dit verhoogt je rendement en zorgt voor een stabiele kasstroom op lange termijn.
Praktische tips voor je kasstroom in 2026
- Check of je huur onder middenhuur valt (€ 932,93–€ 1.228,07) voor huurverhoging 6,1%.
- Vraag huurtoeslag aan als huur boven € 932,93 en laag inkomen – dit verlaagt je betalingsrisico.
- Laat servicekosten controleren per 1 juli 2026 door de nieuwe wet.
- Pas je huurcontracten aan voor de nieuwe warmteprijs van de Wet collectieve warmte.
- Investeer in verduurzaming om je rendement te verhogen en je kasstroom te stabiliseren.
Met deze stappen ben je goed voorbereid op de nieuwe regels en zorg je voor een gezonde kasstroom in 2026. De huurdersheffing is afgeschaft, maar de impact op je portemonnee hangt af van hoe slim je inspeelt op de regels voor huurverhoging bij sociale huurwoningen, nieuwe huurprijsgrenzen, servicekosten en verduurzaming.