Ontruimingsbescherming huurder uitgelegd: Hoe rechters oordelen in 2026

Stel je voor: je bent vastgoedbelegger, je hebt een mooi winkelpand in de portefeuille en je hypotheek loopt af.

Je wilt verkopen of verduurzamen, maar de huurder zit er nog. Ontruimingsbescherming voelt soms als een molensteen om je nek. Toch is het in 2026 duidelijker dan ooit hoe rechters oordelen, vooral na de nieuwe HIP-uitspraken. In deze handleiding leg ik je stap-voor-stap uit hoe je als verhuurder tóch kunt opzeggen zonder in de valkuilen te trappen.

Stap 1: Controleer of je huurovereenkomst valt onder artikel 7:290 BW

Check allereerst of je huurder een 290-ruimte huurt. Denk aan winkels, horeca of andere bedrijfsruimten.

Voor woonruimten geldt een ander regime. De huurovereenkomst moet minimaal 5 jaar en maximaal 10 jaar totaal zijn, zoals Bron 1 aangeeft. Is de huur korter?

Dan geldt deze opzegprocedure niet. Zo controleer je het: open je huurcontract en zoek naar de duur en het type ruimte.

Tip: nooit opzeggen voordat de huurperiode eindigt. Tussentijds opzeggen is alleen mogelijk bij dringend eigen gebruik of faillissement, niet voor verkoop.

• Wat je nodig hebt: huurcontract, datum ingang en einddatum.
• Tijdsindicatie: 10 minuten controleren.
• Veelgemaakte fout: denken dat elke bedrijfsruimte onder 290 valt; soms is het 290 of 230a, check de exacte categorie.

Waarom dit cruciaal is voor je rendement

Staat er “bedrijfsruimte” of “winkelruimte”? Dan zit je goed. Is het een woonruimte? Gebruik dan het woonruimteregime, zie HIP 2026/26.

Als vastgoedbelegger wil je voorspelbaarheid. Een 290-contract geeft je opzeggingsmogelijkheden, maar alleen aan het einde van de looptijd. Zo houd je controle over je investering en kun je inspelen op marktveranderingen, zoals een verhuurhypotheek die afloopt.

Stap 2: Kies de juiste opzeggingsgrond en formuleer deze scherp

Verhuurders mogen alleen opzeggen op twee wettelijke gronden: bedrijfsvoering niet zoals verwacht of dringend eigen gebruik. HIP 2026/20 bevestigt dat een opzegging op enkel rendementsmotief niet mag.

Je moet dus een concrete, juridische grond noemen. Formuleer je opzeggingsbrief zo: vermeld de wettelijke grond expliciet, bijvoorbeeld “dringend eigen gebruik voor verduurzaming van het pand”.

• Stappen: schrijf de brief, noem de grond, teken en verstuur aangetekend.
• Tijdsindicatie: 30 minuten voorbereiden, 1 dag voor verzending.
• Veelgemaakte fout: vergeten de wettelijke grond te noemen; dan is je opzegging ongeldig.

Zonder deze grond is de opzegging nietig, zoals Bron 1 waarschuwt. Gebruik een aangetekende brief of deurwaardersexploot, want dat is verplicht. Denk aan je niche: als je wilt verduurzamen voor een beter energielabel, is dat een sterke grond voor dringend eigen gebruik.

Hoe je brief eruitziet in de praktijk

Zo koppel je het aan je rendement en WWS-score. Begin met je contactgegevens en die van de huurder. Schrijf: “Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op per [einddatum] op grond van artikel 7:290 BW, wegens dringend eigen gebruik voor verduurzaming van het pand.” Voeg de huurdata toe en de wettelijke opzegtermijn van minimaal 1 jaar. Verstuur altijd aangetekend, want dat is je bewijs.

Stap 3: Houd rekening met het moratorium ontruimingsbescherming (HIP 2026/19)

HIP 2026/19 introduceert een moratorium: tijdelijke ontruimingsbescherming voor huurders in 2026. Let ook op de regels rondom huurbevriezing in 2026; dit betekent dat je niet meteen kunt ontruimen na opzegging, zelfs als je grond geldig is.

Rechters kijken streng naar de belangen van de huurder, vooral als er kinderen of oudere huurders bij betrokken zijn.

• Wat je nodig hebt: informatie over de huurder (bijv. via huurcontract of gesprek).
• Tijdsindicatie: check voor elke opzegging, duurt 5 minuten.
• Veelgemaakte fout: negeren van het moratorium, wat leidt tot afwijzing door de rechter.

Onthoud: het moratorium is een buffer, niet een blokkade. Gebruik de tijd om een minnelijke regeling te treffen, bijvoorbeeld een verhuisvergoeding.

Hoe het moratorium je strategie beïnvloedt

Check of het moratorium van toepassing is: vraag jezelf af of de huurder kwetsbaar is. Zo ja, wacht met ontruiming tot het moratorium eindigt of bouw een redelijke termijn in. HIP 2026/24 benadrukt dat rechters belangen van minderjarige kinderen meewegen; neem dit serieus, net zoals de vraag of huisdieren verbieden in een huurcontract nog wel rechtsgeldig is.

Als belegger met een verhuurhypotheek wil je snel schakelen. Het moratorium betekent dat je planning moet aanpassen. Overweeg om de huurder te betalen voor vroegtijdig vertrek, zodat je je pand kunt verkopen of verduurzamen zonder vertraging.

Stap 4: Begrijp de bewijslastverdeling en processtappen

HIP 2026/21 legt uit hoe bewijslast verdeeld is: jij als verhuurder moet bewijzen dat je opzeggingsgrond geldig is, bijvoorbeeld dat je echt dringend eigen gebruik nodig hebt. De huurder kan tegenbewijs leveren, zoals een betere huurder of een alternatief.

Start een procedure bij de kantonrechter als de huurder niet vertrekt. Bij huurachterstand kun je het huurcontract opzeggen; gebruik hiervoor de 303-procedure voor opzegging op grond van artikel 7:290 BW, maar onthoud HIP 2026/20: geen opzegging op enkel rendementsmotief.

• Stappen: dien een dagvaarding in, verzamel bewijs (huurcontract, financiële stukken).
• Tijdsindicatie: procedure duurt 3-6 maanden, rekening houden met moratorium.
• Veelgemaakte fout: onvoldoende bewijs voor je grond, wat leidt tot verlies van de zaak.

Je moet aantonen dat je bedrijfsvoering eronder lijdt, bijv. door lage opbrengsten na verduurzaming. Voor vastgoedbeheer: zorg dat je administratie op orde is, zoals huurinkomsten en onderhoudskosten. Dit helpt bij het bewijs.

Specifieke uitspraken die je helpen

HIP 2026/22 laat zien dat als een bedrijfsruimte door brand onbruikbaar is, de huurder nog steeds huurprijs verschuldigd is. HIP 2026/23 gaat over aansprakelijkheid voor gestolen spullen: als verhuurder ben je soms verantwoordelijk, dus check je verzekering. Gebruik deze uitspraken om je positie te versterken.

Stap 5: Verifieer je plan met een checklist

Voordat je opzegt, loop deze lijst na om zeker te zijn dat je geen fouten maakt.

• Valt de huurovereenkomst onder artikel 7:290 BW? (Ja/nee, check duur en type ruimte)
• Is de opzegging aan het einde van de huurperiode? (Ja, niet tussentijds)
• Staat de wettelijke grond expliciet in de brief? (Ja, anders nietig)
• Is de brief aangetekend verstuurd? (Ja, bewijs verzamelen)
• Houd je rekening met het moratorium (HIP 2026/19)? (Ja, bouw termijn in)
• Heb je voldoende bewijs voor je grond? (Ja, financiële stukken klaar)
• Check of het woonruimteregime van toepassing is (HIP 2026/26)? (Nee voor 290-ruimten)

Dit voorkomt juridische ellende en houdt je rendement op peil. Als je alle ja's hebt, ben je klaar om te opzeggen. Zo niet, pas je plan aan en overleg met een jurist die gespecialiseerd is in huurrecht. Na deze stappen kun je je vastgoedstrategie voortzetten.

Eindecheck voor je volgende stap

Denk aan verduurzaming voor een betere WWS-score of het herfinancieren van je verhuurhypotheek. Zo blijf je rendement halen uit je portefeuille, zonder onnodige risico's.