Rendement berekenen na belastingen (Box 3 impact 2026)
Stel je voor: je hebt een mooi pand verhuurd, je hypotheek loopt en je kijkt uit naar je rendement. Dan komt de Belastingdienst met een voorlopige aanslag die er best pittig uitziet.
Vooral in 2026 verandert er weer het een en ander in Box 3.
Hoe reken je nu uit wat er na belastingen echt overblijft? Dit is je gids zonder ingewikkelde termen, gewoon helder uitgelegd.
Hoe is het box 3-inkomen op mijn voorlopige aanslag 2026 berekend?
De Belastingdienst gaat voor de eenvoud. Ze gebruiken een fictief rendement, ook wel forfaitair rendement genoemd.
Dat betekent: ze kijken niet naar wat je werkelijk hebt verdiend met je vastgoed of beleggingen, maar rekenen met een standaard percentage. Op de voorlopige aanslag 2026 zie je dus een inschatting. Die is gebaseerd op je vermogen op 1 januari 2026.
Ze tellen je banktegoeden, beleggingen en de overwaarde van je verhuurde panden bij elkaar op.
Schulden, zoals een verhuurhypotheek, worden afgetrokken. Belangrijk: de voorlopige aanslag is nooit een definitief oordeel. Het is een indicatie. Pas bij de definitieve aanslag in 2027 mag je aantonen dat je werkelijke rendement lager was. Dan past de Belastingdienst het aan.
Rendementspercentages 2026
De percentages voor 2026 zijn vastgesteld. Ze liggen iets anders dan in 2025. Hieronder een overzicht:
- Banktegoeden (spaargeld): 1,28% (in 2025 was dit 1,37%)
- Beleggingen en overige bezittingen (waaronder vastgoed): 6,00% (in 2025 was dit 5,88%)
- Schulden (zoals een verhuurhypotheek): 2,70% (gelijk gebleven)
Deze percentages worden toegepast op je vermogen. Stel je hebt een verhuurd pand met een overwaarde van € 200.000. Dan telt de Belastingdienst 6% van dat bedrag als fictief rendement.
Je verhuurhypotheek wordt met 2,70% verrekend als schuld. Let op: het forfaitaire rendement voor overige bezittingen (zoals vastgoed) is in 2026 6%.
Eerder was er een voorstel om dit op 7,78% te zetten, maar dat is geschrapt. Een meevaller voor vastgoedbeleggers.
Hoe wordt mijn box 3-inkomen berekend met het fictief rendement?
De berekening volgt een vaste formule. Eerst bepaal je je netto vermogen op 1 januari 2026.
Tel al je bezittingen op: spaargeld, beleggingen, de WOZ-waarde van je verhuurde panden (na aftrek van eigenwoningreserve als dat van toepassing is). Trek je schulden af, zoals je verhuurhypotheek. Vervolgens kijk je naar je heffingsvrij vermogen.
In 2026 is dat € 51.396 voor alleenstaanden, of € 102.792 met een partner. Alles daarboven wordt belast.
Voorbeeld: stel je hebt € 150.000 netto vermogen (inclusief overwaarde vastgoed, na aftrek van schulden).
Je heffingsvrij vermogen is € 51.396. Het belaste deel is dus € 98.604. Hiervan wordt 6% als rendement gezien: € 5.916. Over dat bedrag betaal je belasting.
Het tarief in Box 3 is 36% (voor 2026). Dus ongeveer € 2.130 belasting.
Dit is een vereenvoudigde rekening. In de praktijk worden spaargeld en beleggingen apart berekend met hun eigen percentages. Maar het idee is hetzelfde: een fictief rendement, belast tegen 36%.
Rechtsherstel voor de oude rekenmethode
De Hoge Raad heeft besloten dat de oude manier van rekenen (vóór 2023) onrechtmatig was. De Belastingdienst mocht geen vast percentage hanteren als het werkelijke rendement lager was.
Daarom is er rechtsherstel voor de jaren 2017 tot en met 2020. Als je in die jaren belasting hebt betaald over Box 3, kun je misschien geld terugkrijgen. Dit gebeurt via een massaal bezwaar.
Je hoeft niet zelf een brief te sturen; de Belastingdienst past het automatisch toe als je in aanmerking komt.
Vanaf 2021 tot en met 2022 is het rechtsherstel al automatisch verwerkt. Voor 2025 is er een speciale regeling: je mag je werkelijke rendement doorgeven. Dit is een overgangsjaar voordat het nieuwe stelsel in 2028 ingaat.
Vanaf 2023 rekenen we volgens de Overbruggingswetgeving
De Overbruggingswetgeving is een tijdelijke oplossing. Het duurt nog even tot het nieuwe box 3-stelsel in 2028.
Tot die tijd gebruikt de Belastingdienst een aangepast forfaitair rendement. Het doel? Meer rechtvaardigheid.
Het forfaitaire rendement is gebaseerd op gemiddelde rendementen van de afgelopen jaren. Zo is het percentage voor beleggingen en vastgoed in 2026 vastgesteld op 6%, gebaseerd op reële cijfers. Deze wetgeving zorgt ervoor dat je niet onnodig veel belasting betaalt als je weinig rendement haalt.
Je kunt namelijk bij de definitieve aanslag aantonen dat je werkelijke rendement lager is. De Belastingdienst past het dan aan.
Misschien is uw werkelijk rendement gunstiger dan het fictief rendement
Dit is een key point. De Belastingdienst past automatisch de gunstigste berekening toe: fictief of werkelijk rendement. Als je werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire percentage, krijg je belasting terug.
Stel je verhuurt een pand, zoals bij transformatieprojecten van kantoorpand naar woonunits, en je netto huurinkomsten zijn na kosten lager dan 6% van de overwaarde.
Dan is je werkelijke rendement lager. Bewaar alle documenten: huurcontracten, hypotheekgegevens, kosten voor verduurzaming en vastgoedbeheer.
Tip: gebruik de voorlopige aanslag 2026 alleen als indicatie. Na de definitieve aanslag in 2027 kun je alsnog je werkelijke rendement doorgeven. Doe dit altijd, want het kan je honderden euros schelen.
Plannen kabinet inkomstenbelasting
Het kabinet heeft plannen om Box 3 aan te passen. De verlaging van het heffingsvrije vermogen naar € 51.396 is geschrapt.
In 2025 blijft het € 57.684, en in 2026 verlaagt het naar € 51.396. Dit is een stap om de belasting eerlijker te verdelen.
Er is ook gesproken over een hoger forfaitair rendement voor overige bezittingen, maar dat is van de baan. In 2026 blijft het 6%. Dit is gunstig voor vastgoedbeleggers met een verhuurhypotheek. De plannen zijn erop gericht om het systeem simpeler en rechtvaardiger te maken. Maar tot 2028 blijft de Overbruggingswetgeving van kracht, terwijl de verwachte waardestijging van vastgoed in 2026 een belangrijke factor blijft voor je rendement.
Verlagen heffingsvrij vermogen in box 3
Wil je box 3-heffing voorkomen? Verlaag je vermogen vóór 1 januari 2026 tot onder € 51.396 (of € 102.792 met partner). Dit kan door extra af te lossen op je verhuurhypotheek of te investeren in verduurzaming van je vastgoed.
Een andere optie: breng vermogen over naar je partner of kinderen, als dat fiscaal voordelig is.
Of investeer in groene beleggingen, die vaak belastingvoordeel opleveren. Let op: dit zijn algemene tips. Raadpleeg een fiscalist voor je specifieke situatie, vooral als je met een verhuurhypotheek werkt.
Nieuwe box 3-stelsel
Het nieuwe box 3-stelsel is gepland voor 2028. Dan wordt het forfaitaire rendement vervangen door een systeem dat meer rekening houdt met werkelijke rendementen.
Dit is goed nieuws voor vastgoedbeleggers met lage huurinkomsten of hoge kosten voor verduurzaming. Tot die tijd is de Overbruggingswetgeving de tijdelijke oplossing. Het is een balans tussen eenvoud en rechtvaardigheid.
Bereken uw voordeel uit sparen en beleggen
Wil je weten wat je voordeel is? Pak een rekenmachine en volg deze stappen:
- Tel al je bezittingen op op 1 januari 2026: spaargeld, beleggingen, overwaarde verhuurd vastgoed.
- Trek je schulden af, inclusief je verhuurhypotheek.
- Voor het belaste deel (boven € 51.396) pas je de percentages toe: 1,28% voor spaargeld, 6% voor vastgoed en beleggingen.
- Reken 36% belasting over het fictieve rendement.
- Vergelijk met je werkelijke rendement (bijv. netto huurinkomsten minus kosten). Als het lager is, geef het door bij de definitieve aanslag.
Stel: je hebt € 100.000 in vastgoed (overwaarde na schuld). Heffingsvrij vermogen is € 51.396.
Belast deel: € 48.604. Fictief rendement: 6% = € 2.916. Belasting: 36% = € 1.050. Als je werkelijke netto huur € 2.000 is, is dat lager.
Je krijgt belasting terug. Gebruik deze berekening om je strategie aan te passen.
Misschien is extra verduurzaming voordelig: het verlaagt je kosten en verhoogt je huurinkomsten op lange termijn. Tip: check altijd of je rechtsherstel krijgt over 2017-2020 via de massaal bezwaar-procedure. En houd rekening met het hogere forfaitaire rendement van 6% op overige bezittingen in 2026. Vergeet niet om ook de kosten van leegstand mee te nemen in je rendementsberekening, zodat je je rendement na belastingen optimaal blijft maximaliseren.