Renovatie tijdens bewoning: Mag je de huur verhogen op basis van nieuwe WWS punten?

Stel je voor: je hebt een appartement verhuurd en de keuken is echt wel aan vervanging toe. Of de ramen zijn nog enkel glas. Je investeert €15.000 in een nieuwe keuken en dubbel glas.

Mag je dan zomaar de huur verhogen? Het antwoord is: het hangt er flink vanaf wat je precies doet en of het een sociale huurwoning is of uit de vrije sector.

De regels rond renovatie en huurverhoging zijn sinds de komst van de Wet betaalbare huur flink opgeschud. Laten we even lekker praktisch kijken wat er nu echt mag en wat niet.

Vervanging of reparatie is geen woningverbetering

Hier gaat het vaak mis. Veel verhuurders denken dat het vervangen van een versleten keuken of het repareren van de fundering direct recht geeft op een hogere huur. Helaas, de wet (en de Huurcommissie) ziet dit anders.

Dit gewoon onderhoud noemen. Als je de oude keuken vervangt door een vergelijkbare nieuwe, of een lekkage repareert, mag je de huur hier niet voor verhogen.

• Vervangen van een badkamer of keuken (tenzij deze echt verouderd was en je een significant betere plaatst).
• Repareren van de fundering, gevel of daklekkages.
• Vervangen van oude kozijnen door nieuwe die hetzelfde doen.
• Opknappen van sanitair.

Je hebt namelijk niet het woongenot structureel verbeterd, je hebt alleen de staat van onderhoud op peil gebracht. Denk aan deze werkzaamheden die géén huurverhoging rechtvaardigen:

Alles wat je doet om de woning weer in de originele staat te brengen, is onderhoud. En dat betaal je als verhuurder uit je eigen operationele kosten, vaak vanuit je beleggingsrendement of vastgoedhypotheeklasten. De Huurcommissie keurt dit soort verhogingen dan ook direct af.

Regels voor huurverhoging na woningverbetering

Wanneer mag het dan wél? Alleen bij fysieke toevoegingen die het woongenot duidelijk verhogen.

Denk aan het aanbouwen van een serre, het realiseren van een extra kamer, of het installeren van een splinternieuw ventilatiesysteem dat er eerst niet was. Dit is pas 'woningverbetering'. Als je zulke werkzaamheden uitvoert, zijn er twee routes.

De meest voorkomende is dat je het met je huurder eens wordt over een nieuwe huurprijs. Lukt dat niet?

Dan kun je de Huurcommissie inschakelen via MijnHuurcommissie (met DigiD of eHerkenning). De Huurcommissie kijkt dan naar de gemaakte kosten en berekent wat een redelijke huurverhoging is. Ze kijken dus echt naar de investering die je hebt gedaan. Let op: voor vrije sectorwoningen geldt het puntentelsysteem (WWS) niet.

Hier zijn de regels soepeler, maar moet de huurverhoging wel redelijk zijn. Voor sociale huur en middenhuur is het WWS leidend.

Huurverhoging vanwege gehandicaptenvoorzieningen

Er is een uitzonderingssituatie die vaak vergeten wordt. Als je een woning aanpast voor een gehandicapte huurder, en je krijgt hiervoor subsidie vanuit de overheid, mag je onder strikte voorwaarden de huur verhogen.

Dit is een specifieke regeling. Deze verhoging zit vaak verwerkt in de huurtoeslagregeling.

De huurder merkt er in de portemonnee weinig van, omdat de subsidie en toeslagen dit vaak opvangen. Als verhuurder is dit een manier om je investering in toegankelijkheid deels terug te verdienen, zonder dat je direct in de problemen komt met de maximale huurprijs.

Is uw huurder het niet eens met de huurverhoging na woningverbetering?

Dit is het moment dat het spannend wordt. Jij vindt dat je recht hebt op meer huur, de huurder vindt van niet.

Ga niet zitten mokken, maar schakel actie in. De Huurcommissie is de onafhankelijke partij die hierover beslist. Zij hebben specifieke procedures voor dit soort geschillen.

Zo schakelt u de Huurcommissie in

Het is tegenwoordig digitaal geregeld. Je logt in op het portaal van de Huurcommissie.

Je hebt nodig: de huurovereenkomst, bewijs van de werkzaamheden (facturen, offertes), en een onderbouwing van de gevraagde huurverhoging. Het is zaak om je zaakjes strak te hebben. Een slordige aanvraag wordt afgewezen. De Huurcommissie doet onderzoek.

Wij onderzoeken of de huurverhoging klopt

Ze beoordelen of het daadwerkelijk om woningverbetering gaat en niet om simpel onderhoud. Ook kijken ze naar extra voorzieningen; zo kun je voor buitenruimte en het WWS punten toevoegen. Vervolgens berekenen ze de maximale huurverhoging op basis van de gemaakte kosten (met een bepaalde afschrijvingstermijn).

Je kunt dus niet zomaar je volledige investering in één keer doorberekenen. Ze spreken dit uit over een aantal jaren.

Aanpassingen voor WWS: mag huurder weigeren?

De Wet betaalbare huur (sinds 1 juli 2024) zorgt voor druk. Veel verhuurders moeten verduurzamen om punten te behouden of te scoren.

De vraag is: moet de huurder dit pikken? Als je isolatie aanbrengt of zonnepanelen plaatst, is dat vaak een verbetering.

Echter, de huurder is niet verplicht om zomaar in te stemmen met een huurverhoging hiervoor. Je moet een redelijk voorstel doen. Als de huurder weigert, kun je het via de Huurcommissie proberen af te dwingen, maar dat is geen garantie. Wel helpt verduurzaming je enorm bij je rendement op de lange termijn en het voldoen aan de eisen van je verhuurhypotheekverstrekker.

Wij menen dat de huurder moet meewerken aan woningverbeteringen.

Hoewel instemmen met huurverhoging vrijwillig is, is medewerken aan bepaalde werkzaamheden soms verplicht. Dit hangt af van de aard van de werkzaamheden.

Je kunt niet zomaar eisen dat de huurder zijn meubels weghaalt voor een schilderbeurt, maar voor groot onderhoud of verduurzaming moet hij redelijk meewerken.

Als verhuurder wil je je vastgoedwaarde beschermen. Je moet kunnen aantonen dat de werkzaamheden noodzakelijk zijn voor de instandhouding van het object. Doe dit altijd in goed overleg. Een boze huurder die alles blokkeert, kost je alleen maar meer geld en tijd.

Artikel 7:220 BW: Dringende werkzaamheden versus renovatie

De wet maakt een belangrijk onderscheid. Dit staat in artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek. Je hebt 'dringende werkzaamheden' en je hebt 'renovatie'.

Dringende werkzaamheden

Het is cruciaal om te weten welke categorie jouw werkzaamheden vallen, want het bepaalt hoeveel macht je hebt.

Dit zijn werkzaamheden die niet tot na het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld. Denk aan het verhelpen van een gaslekkage, het repareren van een gat in het dak bij noodweer, of het herstellen van de fundering om instortingsgevaar te voorkomen.

Bij dringende werkzaamheden is de huurder verplicht om medewerking te verlenen. De verhuurder hoeft hier geen 'redelijk voorstel' voor te doen. De huurder moet de woning toegankelijk maken.

Let op: dit geeft je geen recht op huurverhoging. Dit is puur voor de veiligheid en het voortbestan van het gebouw.

Richtlijnen voor huurverhoging

Wil je de huur verhogen na een investering? Houd je aan deze basisregels om teleurstelling te voorkomen:

1. Documenteer alles: Zorg voor gedetailleerde facturen. Wat is de materialen? Wat is de arbeidskosten? Zonder bewijs geen verhoging.
2. Wees reëel: De Huurcommissie berekent de verhoging op basis van de Netto Contante Waarde (NCW) van de investering. Je krijgt dus niet het volle bedrag per maand extra.
3. Check het WWS: Als je punten toevoegt (bijv. door isolatie), verandert je maximale huurprijs. Soms mag je minder verhogen dan je had gehoopt, omdat je al bijna aan de maximale huur zat.

Redelijke huurverhoging

Redelijkheid is de sleutel. Je kunt niet zomaar €200 euro extra vragen voor een nieuwe keuken van €10.000, of voor een badkamer moderniseren voor het puntenstelsel.

De Huurcommissie hanteert vaste formules. Ze kijken naar de kosten en delen dit door een factor (vaak rond de 100 tot 120 voor woningverbetering). Daarnaast kijken ze naar het energielabel.

Als je verduurzaamt, mag je soms een extra opslag rekenen bovenop de kosten voor de verbetering.

Een tip: Bereken voor jezelf altijd de impact op de totale woonlasten van de huurder. Als je de huur met €50 verhoogt, maar de energierekening daalt met €70, is het een no-brainer voor de huurder. Dit verhoogt je slaagkans.

Energierekening omlaag

Verduurzaming is de grote winnaar op dit moment. Niet alleen vanwege de milieu-eisen, maar ook voor je portemonnee op de lange termijn.

Door te isoleren en te verduurzamen, daalt het energieverbruik. Dit is een sterk argument in gesprekken met huurders.

Instemmen met verduurzaming met/zonder huurverhoging?

Voor sociale en middenhuurwoningen zorgt een beter energielabel voor meer WWS-punten. Dit kan betekenen dat je de huur mag verhogen, zelfs als je verder niets fysiek verbetert. De Wet betaalbare huur beloont energiezuinige woningen met een hogere maximale huur. Zo kun je bijvoorbeeld WWS-punten voor zonnepanelen slim verwerken in je huurprijs. Dit is een strategische keuze.

Als woningcorporatie (volgens de Prestatieafspraken) voer je isolatiemaatregelen vaak uit zonder huurverhoging.

Als particuliere verhuurder mag je dit wel doorberekenen. Echter, je moet het slim aanpakken. Vraag je af: Is mijn doel om de woning energiezuinig te maken voor de verkoop (Box 3 verlaging) of voor de lange termijn verhuur?

Als je een huurverhoging doorvoert, zorg er dan voor dat de energiebesparing de huurverhoging overtreft. Zo hou je de huurder tevreden en je rendement stabiel.