Renterisico afdekken: Variabele rente of 10 jaar vast bij je beleggingspand?

Stel, je staat op het punt een beleggingspand te kopen. Je hebt een leuk appartementje op het oog, de verhuurhypotheek is rond.

Nu komt het spannende moment: de rentevaste periode. Ga je voor een lage variabele rente of zet je alles voor 10 jaar vast?

Het voelt als een gok. De ene optie geeft je nu een lagere maandlast, de ander zekerheid. Dit keuzemoment bepaalt voor een groot deel je rendement de komende jaren. Een verkeerde gok kan je maandelijkse winst flink opeten.

Een slimme keuze geeft je juist rust en ruimte om te groeien.

Laten we dit samen uitzoeken, zodat je weet wat je doet.

Wat is dat eigenlijk, renterisico?

Renterisico is simpel gezegd het risico dat de rente op je verhuurhypotheek stijgt, waardoor jouw maandlasten omhoog gaan. Stel je hebt een variabele rente.

Vandaag betaal je 4,5% rente. Over een half jaar stijgt de markt en moet je opeens 5,5% betalen. Je inkomsten uit de huur blijven hetzelfde, maar je hypotheeklasten gaan omhoog.

Je rendement daalt direct. Dit risico wil je afdekken, ofwel 'hedgen'.

De tegenhanger is het risico dat je teveel betaalt als de rente juist daalt. Als je dan vastzit aan een hoge rente voor 10 jaar, mis je de kans om lagere lasten te hebben. Het gaat dus altijd om een afweging tussen zekerheid en flexibiliteit. De keuze die je hierin maakt, is de basis van je financiële plan voor je belegging.

Waarom dit je rendement maakt of breekt

Je rendement op vastgoed is een simpele som: huurinkomsten minus alle lasten.

De hypotheeklasten zijn vaak de grootste last. Een stijging van 1% in rente kan op een hypotheek van €300.000 al snel €250 per maand extra kosten. Dat is geld dat je niet kunt gebruiken voor verduurzaming of om reserves op te bouwen.

Vooral in Box 3, waar je vermogensbelasting betaalt over je overwaarde, is elke euro die je aan rente bespaart pure winst voor je netto rendement. Denk ook aan de huidige huurmarkt.

Met de nieuwe WWS-punten en de strikte huurcommissie-regels, kun je de huur niet zomaar verhogen.

De variabele rente: de gokker

Je inkomsten zijn vaak vast. Als je lasten stijgen, heb je een enorm probleem. Daarom is het afdekken van je renterisico niet alleen slim, het is essentieel om je belegging levensvatbaar te houden op de lange termijn. De variabele rente hangt direct aan de markt.

Meestal is het een percentage bovenop een referentierente zoals de Euribor. Je rente kan elke 6 maanden veranderen. Het grote voordeel?

Je rente is nu vaak lager dan bij een 10-jaars vast contract. Je maandlasten zijn de eerste jaren dus lager, wat je directe cashflow verhoogt. Dat extra geld kun je gebruiken voor een nieuwe badkamer of om je VVE-bijdrage te betalen.

Maar het risico is reëel. De rentemarkt is onvoorspelbaar.

10 jaar vast: de zekerheidszoeker

In 2022 zagen we rentes van 2% naar 5% schieten in een halfjaar. Wie toen een variabele rente had, kreeg een enorme klap. Voor wie zich oriënteert op een Nestr Bank verhuurhypotheek, is de variabele rente daarom slechts een optie voor de korte termijn.

Het is handig als je van plan bent het pand binnen 3-5 jaar te verkopen of te herfinancieren.

Een rente van 10 jaar vast betekent dat je rente voor 120 maanden onveranderd blijft. Wat de markt ook doet, jouw maandlasten blijven hetzelfde. Dit geeft enorm veel rust.

Je weet precies wat je kwijt bent en kunt je rendement berekenen tot op de euro nauwkeurig. Dit is de meest gekozen optie voor beleggers die hun pand voor de lange termijn (langer dan 7 jaar) willen houden.

De rente voor 10 jaar vast is logischerwijs hoger dan de variabele rente op dit moment.

Je betaalt een premie voor de zekerheid. Momenteel liggen de tarieven voor 10 jaar vast voor beleggingspanden vaak tussen de 5,0% en 5,8%. Als je denkt dat de rente de komende jaren verder gaat stijgen, is dit de beste keuze. Je sluit het risico uit.

Hoe zit het met de rentemiddeling?

Een optie die vaak wordt aangeboden is rentemiddeling. Dit is een tussenvorm.

Je betaalt dan een rentepercentage dat het gemiddelde is van de rente voor een korte en een lange periode. Dit is handig als je nu een variabele rente hebt, maar de rente ziet stijgen, en je wilt niet meteen voor 10 jaar vast tekenen. Je spreidt het risico.

Echter, rentemiddeling is vaak duurder dan simpelweg kiezen voor een variabele rente. De bank rekent hier een opslag voor.

Een berekening uit de praktijk

Bovendien zit je vaak wel vast aan een contract van minimaal 5 jaar.

Vraag je af: is deze optie echt nodig? Soms is het slimmer om direct te kiezen voor de zekerheid van 10 jaar vast of het risico van variabel te nemen, of te kijken naar een Acreis vastgoedhypotheek voor meer flexibiliteit. Laten we een concreet voorbeeld doen. Je koopt een beleggingspand voor €250.000.

• Optie A: Variabel (4,5% nu): Je maandlasten (interest-only) zijn ongeveer €750 per maand. Over 5 jaar kan dit stijgen naar €900 of dalen naar €600.
• Optie B: 10 jaar vast (5,5% nu): Je maandlasten zijn €917 per maand. Gegarandeerd voor 10 jaar.

Je hebt €200.000 verhuurhypotheek nodig. De verhuurhypotheek verstrekker rekent met een renteopslag vanwege het beleggings karakter.

Als je nu €167 per maand extra betaalt bij optie B, 'koop' je zekerheid. Je koopt rust en voorkomt dat je ooit boven de €1000 per maand uitkomt bij deze hypotheek. Is die rust dat extra geld waard voor jou?

Jouw strategie: hoe kies je?

De keuze hangt af van je persoonlijke situatie en je totale vastgoedportefeuille. Heb je meerdere panden?

Dan kun je misschien spreiden: de ene met 10 jaar vast, de andere met variabel.

Heb je één pand en is dit je enige belegging? Dan is zekerheid vaak belangrijker. Kijk ook naar je eigen financiële buffer.

Als de rente stijgt en je washuurder vertrekt, kun je de hogere lasten dan even opvangen? Een andere strategie is het afsluiten van meerdere kortere contracten. Sommige beleggers kiezen voor 5 jaar vast. De rente ligt vaak net iets lager dan bij 10 jaar, maar je bent wel sneller weer vrij.

De impact op je WWS-score en huurcontracten

Dit is een middenweg die goed werkt als je verwacht dat de rente over een jaar of 5 gaat dalen.

Een detail dat vaak wordt vergeten: je vaste lasten tellen mee in het WWS-puntensysteem als je een sociale huurder wilt plaatsen. Hoewel de huurprijs wordt bepaald door punten, mag je soms een gedeelte van de servicekosten doorberekenen.

Een hogere vaste rente betekent hogere kosten voor jou. Als je marge klein is, kan een te hoge rente je rendement onder druk zetten, waardoor je minder overhoudt na betaling van je Box 3 belasting. Daarnaast is het belangrijk om te weten dat je bij een verhuurhypotheek vaak geen Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijgt.

De renteopslag is dus hoger. Een bank loopt meer risico bij verhuur, dus voer voor de zekerheid eens een stresstest op je rendement uit.

Dit betekent dat elke rentestijging harder aankomt dan bij een gewone woning.

Praktische tips voor je gesprek met de adviseur

Ga je naar een gesprek over je verhuurhypotheek? Bereid je voor. Vraag niet alleen "wat is de laagste rente?", maar vraag om een totaalplaatje.

Vraag specifiek naar de rente-opslag voor beleggingspanden. Die kan soms 0,5% tot 1% hoger liggen dan de normale rentes die je in de krant leest. Zorg dat je weet wat de boeterente is als je eerder wilt aflossen.

1. Check de looptijd: Vraag je af: hoe lang wil ik dit pand houden? Als het antwoord 'minder dan 5 jaar' is, kies dan voor variabel of een korte vast periode.
2. Bereken de marge: Zorg dat je na aftrek van rente, belasting (Box 3) en onderhoud nog minimaal 10% rendement overhoudt. Anders is de investering te riskant.
3. Vraag naar verduurzaming: Sommige banken geven een rentekorting als je het pand verduurzaamt (bijv. energielabel A). Dit kan je maandlasten direct verlagen.
4. Vergelijk offertes: Ga niet bij één bank langs. Er zijn speciale verhuurhypotheekverstrekkers (bijv. via een hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in beleggen). Verschillen van 0,2% in rente scheuren op 10 jaar tienduizenden euros.

Onthoud dit: er is geen 'foute' keuze, alleen een keuze die bij jouw risicoprofiel past.

Variabel is goedkoper nu, 10 jaar vast is zekerder voor later. Ken je cijfers, ken je doel, en dan wordt de keuze ineens heel logisch.