Short-stay verhuur rendement: Is de extra winst de moeite waard?

Je hebt een appartement en denkt: waarom niet short-stay verhuren? Het klinkt aantrekkelijk: meer geld per nacht dan een lange huurder. Maar is die extra winst echt zo makkelijk binnenhalen?

Laten we samen kijken naar de harde cijfers, de regels en de praktijk.

Je wilt weten of het echt rendabel is, zonder dat je later voor verrassingen komt te staan.

Wat is short-stay verhuur eigenlijk?

Short-stay verhuur betekent dat je je woning tijdelijk verhuurt, meestal aan expats, toeristen of zakenmensen. Denk aan periodes van een week tot drie maanden. Het is geen gewone huur met een standaard huurcontract.

Je werkt vaak met een kortetermijnovereenkomst. In Amsterdam en Utrecht zie je dit veel, maar het kan ook in kleinere steden.

Het grote verschil met gewone verhuur is de flexibiliteit. Je kunt de woning zelf gebruiken of sneller wisselen van huurder.

Maar let op: short-stay valt vaak onder de Leegstandwet of een speciale ontheffing. Zonder de juiste papieren mag je niet zomaar kort verhuren. Check altijd de gemeentelijke regels voor je begint.

Waarom zou je kiezen voor short-stay?

Het belangrijkste voordeel is het hogere rendement. Een kamer van 20 m² in Amsterdam kan €800 per maand opleveren via een normaal huurcontract.

Dezelfde kamer short-stay levert makkelijk €1.200 tot €1.500 per maand op, afhankelijk van de locatie en inrichting. Dat is een verschil van €400 tot €700 extra per maand. Op jaarbasis kan dat oplopen tot €8.400 extra.

Er is ook minder risico op huurachterstand. Short-stay huurders betalen vaak vooraf via een platform zoals Airbnb of Booking.com.

Je ontvangt het geld voordat de huurder arriveert. Daarnaast is de woning sneller leeg als je zelf wilt bewonen of verkopen.

Geen langdurige opzegtermijnen of juridische gevechten. Maar er zijn ook nadelen. Je moet vaker schoonmaken, nieuwe sleutels overhandigen en vragen beantwoorden. De administratie wordt intensiever.

En de gemeente kan regels hebben die je beperken. In Amsterdam mag je bijvoorbeeld maximaal 30 nachten per jaar verhuren zonder vergunning. Check dit altijd voor je start.

Hoe werkt de berekening van je rendement?

Laten we een concreet voorbeeld nemen. Je hebt een studio van 40 m² in Rotterdam-Zuid. Je koopt deze — wellicht via een interessante kans bij een executieveiling — voor €200.000 met een verhuurhypotheek van 50% (€100.000).

De rente is 4,5% en je lost 1% per jaar af. Je maandlasten zijn ongeveer €562 (rente + aflossing).

Daar komen nog VvE, belasting en onderhoud bij, zeg €200 per maand. Normale verhuur levert €850 per maand op.

Short-stay kan €1.300 per maand opleveren, uitgaande van 20 nachten per maand à €65. Je netto-inkomsten zijn dan €1.300 minus €762 lasten = €538 per maand. Dat is €212 meer dan bij lange verhuur.

Op jaarbasis €2.544 extra. Maar hou rekening met 3-4 wisselingen per jaar: schoonmaak (€50 per keer), extra administratie (€100 per jaar) en eventuele reparaties.

Box 3 speelt een grote rol. Over je vermogen betaal je belasting. Bij een woningwaarde van €200.000 en een schuld van €100.000 is je belastbaar vermogen €100.000. De belasting is ongeveer 1,2% over dat bedrag, oftewel €1.200 per jaar.

Tel dit op bij je lasten. Je extra winst van €2.544 wordt dan €1.344. Nog steeds positief, maar veel minder spectaculair.

Welke modellen en varianten zijn er?

Er zijn drie hoofdmodellen: zelf verhuren, via een platform, of via een professionele beheerder. Zelf verhuren via Airbnb of Booking.com geeft je de hoogste opbrengst, maar ook de meeste werk. Een platform rekent 3-15% commissie.

Een beheerder neemt alles uit handen, maar kost 10-20% van de huurinkomsten.

Een typisch prijsvoorbeeld: een 2-kamerappartement van 60 m² in Amsterdam-Oost. Zelf verhuren: €150 per nacht, €4.500 per maand bij 30 nachten.

Platform: €135 per nacht na 10% commissie, €4.050 per maand. Beheerder: €120 per nacht na 20% commissie, €3.600 per maand. Je kiest zelf wat je wilt: tijd of geld.

Er zijn ook hybride modellen. Je verhuurt short-stay via een platform, maar schakelt een beheerder in voor de wisselingen.

Dat kost ongeveer €75 per wisseling. Handig als je zelf ver weg woont of weinig tijd hebt. Je houdt nog steeds controle over de prijs en beschikbaarheid.

Praktische tips voor een succesvolle short-stay

1. Check de gemeentelijke regels. In Amsterdam mag je maximaal 30 nachten per jaar verhuren zonder vergunning. In Utrecht is dat 60 nachten. Voor short-stay met vergunning moet je voldoen aan de Leegstandwet. Vraag altijd een ontheffing aan.
2. Verdiep je in de WWS-score. De Woningscore (WWS) bepaalt of je woning geschikt is voor short-stay. Een lage score betekent lagere huurprijzen. Verduurzaming kan je score verhogen. Denk aan dubbel glas, zonnepanelen of een warmtepomp.
3. Sluit een verhuurhypotheek af. Een normale hypotheek mag niet voor verhuur. Vraag een verhuurhypotheek aan bij een gespecialiseerde geldverstrekker. De rente ligt 0,5-1% hoger. Een goede adviseur helpt je hierbij.
4. Verzeker je woning goed. Een standaard opstalverzekering dekt short-stay niet altijd. Vraag een verhuurverzekering aan. Kosten: ongeveer €300-€500 per jaar. Zorg ook voor een goede aansprakelijkheidsverzekering.
5. Maak een waterdicht huurcontract. Gebruik een professioneel short-stay contract. Leg alles vast: schoonmaak, borg, annuleringen, en regels voor de huurder. Een advocaat kan dit voor je opstellen voor €500-€800. Bespaar hier niet op.

Verduurzaming is een must. Een energielabel A of B trekt meer huurders, verhoogt je WWS-score en heeft een directe invloed op je totale rendement.

Investeer in isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. De kosten zijn hoog, maar je krijgt vaak subsidies en de huurprijs mag omhoog.

Op termijn verdien je dit terug. Vastgoedbeheer is een apart vak. Als je meerdere woningen hebt, overweeg dan een beheerder.

Ze regelen schoonmaak, reparaties en communicatie. Kosten: 5-10% van de huurinkomsten.

Je houdt tijd over voor andere investeringen. Kies een beheerder met ervaring in short-stay, niet alleen in lange verhuur. Sluit af met een realistische blik. Netwerken voor vastgoedbeleggers helpt je bovendien om de beste deals te vinden. Short-stay levert meer op, maar kost ook meer tijd en geld.

Begin klein, met één woning. Test de markt, leer de regels en bouw langzaam op.

Zo minimaliseer je risico’s en maximaliseer je rendement. Je bent geen professional? Geen probleem. Begin met een cursus of een mentor. De extra winst is de moeite waard, als je het slim aanpakt.