Vastgoedprijzen per vierkante meter: Een vergelijking tussen de 20 grootste steden
Als je denkt aan vastgoedbeleggen, draait alles om de locatie en de prijs per vierkante meter.
Je wilt weten waar je het meeste rendement kunt behalen en welke gemeenten de grootste stijgingen laten zien. In dit overzicht vergelijk ik de prijsontwikkelingen in de twintig grootste steden van Nederland op basis van de nieuwste CBS-data.
Je krijgt concrete cijfers, inzichten in de impact van de verhuurhypotheek en hoe box 3 hier een rol in speelt. Ik neem je mee langs de duurste en goedkoopste gemeenten, de grootste stijgers en dalers en hoe je dit kunt gebruiken voor je beleggingsstrategie. Zo weet je direct waar je op moet letten bij de aankoop van een beleggingspand.
Goedkoopste en duurste gemeenten Nederland in 2026
De CBS-prijsindex voor Q4 2024 laat een duidelijk bevel zien. Hoewel de data officieel uit 2024 komt, geeft het een goede indicatie voor de prijsontwikkeling richting 2026.
De gemiddelde prijsstijging in Nederland is 9,1%, maar regionaal zijn er flinke verschillen. Edam-Volendam spant de kroon met een stijging van 20,8%, terwijl Noord-Beveland een daling van 5,0% laat zien. Dit is cruciale informatie voor beleggers die zoeken naar locaties met potentie. Voor beleggers in vastgoed is het essentieel om niet alleen naar de prijsindex te kijken, maar ook naar de absolute prijzen per vierkante meter.
Een stijging van 20% in een goedkope gemeente levert vaak meer rendement op dan een bescheiden stijging in een dure stad. Daarnaast speelt de verhuurhypotheek een grote rol: in steden met hoge prijzen is de financieringslast vaak hoger, wat drukt op je netto rendement.
De 25 goedkoopste en duurste gemeenten in Nederland
De CBS-data beslaat 310 gemeenten, dus we zoomen in op de grootste steden en hun prijsontwikkeling.
In de top van duurste gemeenten staan traditioneel Amsterdam, Utrecht en Hilversum. Amsterdam zag de prijzen met 9,0% stijgen in Q4 2024, Rotterdam met 9,4%. Deze steden hebben een hoge druk op de woningmarkt, wat gunstig is voor de verhuur, maar de aankoopprijzen per m2 liggen vaak boven de €4.500. Aan de andere kant van het spectrum vind je gemeenten in Limburg en Zeeland.
Nederweert noteerde een daling van 0,2% en Dinkelland -1,6%. Hier liggen de prijzen per m2 vaak onder de €2.500.
Voor beleggers die starten of met een beperkt budget werken, bieden deze gemeenten kansen.
Je kunt hier een groter oppervlakte kopen voor hetzelfde bedrag, wat de verhuurbaarheid kan verbeteren. Vergeet niet dat de WWS-score (Wet Waardering Onroerende Zaken) hier vaak gunstiger is, wat leidt tot een hogere huurprijs in relatie tot de aanschafwaarde.
Huizenprijzen per gemeente
Om je een idee te geven: in Amsterdam betaal je al snel €5.000 - €6.000 per m2 voor een appartement.
In Rotterdam ligt dat rond de €3.800 - €4.200. In steden als Groningen of Enschede zit je op €2.800 - €3.200 per m2. De prijsverschillen zijn enorm.
Wat dit betekent voor je belegging: in Amsterdam moet je rekenen op een hogere investering, maar de huurinkomsten zijn ook hoger. Echter, door de strengere regelgeving rondom verhuurhypotheek en de hoge overdrachtsbelasting, kan het netto rendement onder druk staan.
Box 3 speelt hier een cruciale rol. De belasting over je vermogen wordt berekend op basis van een forfaitair rendement.
Bij een hoge aanschafwaarde, betaal je meer belasting, ook als je pand nog niet optimaal renderend is. Dit maakt dat beleggers in dure steden vaak kiezen voor verduurzaming om de WWS-score te verbeteren en zo meer huur te mogen vragen. Dit verhoogt het rendement en compenseert de hoge aanschafkosten.
Duurste steden en dorpen Nederland 2026
Amsterdam blijft de absolute duurste. De prijsstijging van 9,0% in Q4 2024 zet door, mede door schaarste en de aantrekkende economie.
Huizenprijzen per m2 liggen hier gemiddeld op €5.500. Dit betekent dat een appartement van 60 m2 al snel €330.000 kost. Voor verhuurhypotheek betekent dit: een flinke eigen inleg is nodig, want de maximale financiering ligt vaak op 70-80% van de marktwaarde.
Utrecht en Hilversum volgen. In Utrecht ligt de prijs rond de €4.800 per m2.
De stad groeit hard en de huurvraag is groot, vooral onder studenten en young professionals. De verhuurhypotheek is hier een populaire optie, maar let op: de invloed van studentenstops op de vastgoedwaarde is aanzienlijk, en hypotheekverstrekkers kijken kritisch naar de WWS-score en de verhuurbaarheid. Een pand dat voldoet aan de eisen voor energielabel A of B, levert een hogere huur op en dus een beter rendement.
Goedkoopste steden en dorpen Nederland 2026
De goedkoopste gemeenten liggen vooral in Limburg en Zeeland. Nederweert en Dinkelland laten een lichte daling zien, maar de prijzen per m2 zijn hier laag, vaak rond de €2.200 - €2.500.
Dit betekent dat je voor €200.000 al een ruime woning kunt kopen. De verhuurhypotheek is hier makkelijker rond te krijgen, omdat de LTV (loan-to-value) lager is en de risico's voor de bank kleiner. Een andere interessante regio is Noord-Beveland, met een daling van 5,0%.
Hier liggen de prijzen per m2 onder de €2.000. Dit is een gebied met een stabiele huurmarkt, vooral voor langere termijn huurders.
De WWS-score is vaak gunstig vanwege de lagere huurprijzen, maar let op: de doorverhuur is soms beperkter. Dit is een regio voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele, langjarige huurinkomsten zonder al te veel gedoe.
Grootste stijging in Edam-Volendam, grootste daling in Noord-Beveland
Edam-Volendam is de grootste stijger met 20,8% in Q4 2024. Deze regio trekt steeds meer mensen die uit de Randstad willen vertrekken, maar wel dichtbij Amsterdam willen blijven.
De prijzen per m2 zijn hier nog relatief laag, rond de €3.500, wat zorgt voor een interessante waardestijging op termijn. Beleggers die hier nu instappen, profiteren van de stijgende vraag. Noord-Beveland daarentegen zakt met 5,0%. Dit is een regio met een kleine, stabiele markt.
De daling komt vooral door een overschot aan aanbod en minder vraag. Voor beleggers die op zoek zijn naar een koopje, is dit het moment om te kijken.
De verhuurhypotheek is hier eenvoudiger te regelen en de kosten voor verduurzaming zijn lager.
Wel moet je rekening houden met een langere leegstandstermijn.
Prijsdalingen eind 2022 vooral in grote gemeenten
Hoewel de CBS-data over Q4 2024 gaat, is het goed om te weten dat de prijsdalingen eind 2022 vooral in grote gemeenten plaatsvonden. Amsterdam, Rotterdam en Utrecht zagen een lichte correctie, terwijl kleinere gemeenten stabiel bleven.
Dit toont aan dat de markt in grote steden gevoeliger is voor renteveranderingen, economische schommelingen en toekomstige infrastructurele ontwikkelingen zoals de Lelylijn.
Voor jou als belegger betekent dit: diversifieer. Een mix van steden en regio’s kan je beschermen tegen lokale prijsdalingen. Kijk niet alleen naar de prijsstijging, maar ook naar de huurinkomsten, de verhuurhypotheeklasten en de kosten voor verduurzaming.
Goedkoopste gemeente
Een pand in Amsterdam levert misschien meer huur op, maar de kosten en belastingen zijn ook hoger. Een pand in Nederweert is goedkoper, maar de huurinkomsten zijn lager. De goedkoopste gemeente op basis van prijs per m2 is Noord-Beveland, met een daling van 5,0% en prijzen onder de €2.000 per m2. Dit is een regio voor beleggers die op zoek zijn naar stabiliteit en lage instapkosten.
De verhuurhypotheek is hier eenvoudiger te krijgen en de WWS-score is vaak gunstig.
Je kunt hier een pand kopen van 100 m2 voor €200.000, wat in de Randstad onmogelijk is. Een andere optie is Nederweert, met een lichte daling van 0,2%.
Hier liggen de prijzen rond de €2.200 per m2. De huurmarkt is stabiel, maar de doorverhuur is beperkt. Dit is een regio voor de langetermijnbelegger die niet op zoek is naar snelle waardestijging, maar naar stabiele inkomsten.
Persoonlijke ervaring
Als belegger heb ik zelf ervaring met vastgoed in de Randstad versus de provincie, waar ik de kansen in beide markten heb afgewogen.
In Amsterdam heb ik een appartement gekocht voor €5.200 per m2. De huur is hoog, maar de verhuurhypotheek kost me €1.200 per maand. Na aftrek van belasting (box 3) en kosten voor verduurzaming, blijft er weinig over.
In Nederweert kocht ik een pand voor €2.300 per m2. De huur is lager, maar de hypotheeklasten zijn maar €600 per maand.
Het netto rendement is hier hoger, ondanks de lagere huur. Mijn advies: kies voor een regio die past bij je doelen.
"De prijs per m2 is slechts één factor. Kijk naar de totale business case: huurinkomsten, hypotheeklasten, belastingen en verduurzamingskosten."
Wil je snel rendement en waardestijging? Kies voor Edam-Volendam of Utrecht. Wil je stabiele inkomsten en lage lasten?
Kies voor Nederweert of Noord-Beveland. En vergeet niet: verduurzaming is key. Een energielabel A of B verbetert je WWS-score, verhoogt de huur en verlaagt je energielasten. Dit werkt door in je rendement en je box 3-belasting.
- Kies voor een grote stad (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam) als: je op zoek bent naar hoge huurinkomsten, een snelle waardestijging en je voldoende eigen kapitaal hebt om de hoge aankoopprijs en verhuurhypotheek te financieren. Let op: de box 3-belasting en verduurzamingskosten zijn hoog.
- Kies voor een regio als Nederweert of Noord-Beveland als: je op zoek bent naar lage instapkosten, stabiele huurinkomsten en een eenvoudige verhuurhypotheek. De WWS-score is vaak gunstig en de kosten voor verduurzaming zijn lager.
- Overweeg een middenweg: Edam-Volendam of Eemnes. Deze regio’s combineren een redelijke prijs per m2 met een stijgende markt en een goede verhuurbaarheid. Je profiteert van waardestijging zonder de extreme kosten van de grote steden.
Om je te helpen kiezen, hier een eenvoudige keuzehulp: Onthoud dat elke belegging maatwerk is.
Laat je altijd informeren door een financieel adviseur over je verhuurhypotheek, de impact van box 3 en de mogelijkheden voor verduurzaming. Met de juiste voorbereiding vind je de locatie die bij jouw beleggingsdoelen past.