Vennootschapsbelasting (VPB) 2026: Impact op je vastgoed BV
Stel je voor: je hebt een mooi vastgoedportefeuille in een BV, je huurinkomsten stromen binnen en je denkt alles redelijk op orde te hebben. Tot je hoort dat de belastingregels in 2026 opnieuw veranderen.
De VPB-tarieven schuiven op, de renteaftrek wordt beperkt en ook Box 3 blijft een uitdaging. Dit raakt direct je rendement. Waar je vroeger kon bouwen op fiscale voordelen, moet je nu scherpere keuzes maken. In deze gids leg ik je uit wat er precies verandert, hoe je BV er in 2026 financieel voor staat en wat je het beste kunt doen om je vastgoedrendement te beschermen.
Veranderingen vennootschapsbelasting 2026
De vennootschapsbelasting (VPB) gaat in 2026 op de schop. Het tarief voor winsten tot €200.000 blijft 19%, maar voor het meerdere stijgt het naar 25,8%.
Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek 2026
Dit betekent dat als je BV meer dan €200.000 winst maakt, je over het overschot fors meer belasting betaalt. Voor veel vastgoedbeleggers met meerdere panden kan dit snel gebeuren, zeker als de huurinkomsten stabiel zijn en de kosten beperkt blijven. De KIA is een aftrekpost voor investeringen in bedrijfsmiddelen.
Energie-investeringsaftrek 2026
In 2026 geldt: investeer je tussen €2.901 en €71.683, dan krijg je 28% aftrek.
Investeer je tussen €71.684 en €132.746, dan is de aftrek een vast bedrag van €20.072. En tussen €132.747 en €398.236 krijg je €20.072 minus 7,56% van het bedrag boven €132.746. Denk aan isolatie, zonnepanelen of een nieuwe cv-ketel.
Milieu-investeringsaftrek 2026
Dit kan direct je VPB drukken. Met de EIA trek je 40% af van de investering in energiezuinige technieken, met een minimum van €2.500 per bedrijfsmiddel en een maximum van €153 miljoen per onderneming.
Denk aan warmtepompen, led-verlichting of zonneboilers. Belangrijk: meld je investering vooraf bij de RVO.
Minimumkapitaalregel voor banken en verzekeraars 2026
En combineer EIA niet met MIA voor hetzelfde middel. De MIA geeft aftrek voor milieuvriendelijke investeringen. De percentages verschillen per categorie: codes F en G geven 45% aftrek, A en D 36% en B en E 27%. Dit kan interessant zijn voor bijvoorbeeld duurzame materialen of waterbesparende installaties.
Net als bij EIA moet je de investering vooraf melden bij de RVO. Kies welbewust tussen EIA en MIA, want combineren kan niet.
Generieke renteaftrekbeperking 2026
Deze regel beperkt de renteaftrek als je vreemd vermogen meer dan 89,4% van je balanstotaal is. Als je BV dus te veel leent ten opzichte van je eigen vermogen, mag je de rente over het deel boven die grens niet aftrekken. Dit raakt direct je financieringskosten en dus je rendement.
Zorg dat je financieringsstructuur hierop is ingericht. Deze beperking, ook wel earnings stripping genoemd, zorgt dat rente niet aftrekbaar is als het saldo van rente-uitgaven en -inkomsten meer is dan 24,5% van de winst én meer dan €1.000.000.
Overgangsregeling kwalificatie fonds voor gemene rekening
In 2026 is dit percentage 24,5%, wat hoger is dan de 20% die gold in 2022-2023. Voor vastgoed BV’s met hoge schulden kan dit flink doorslaan. Check of de aanscherping voor vastgoed in 2025 vervalt, voordat je een financieringsbeslissing neemt.
Een FGR (fonds voor gemene rekening) kan in 2025 en 2026 kiezen om niet als FGR te worden aangemerkt.
Buitenlands belastingplichtig: wijziging voorlopige aanslag alleen digitaal
Dit is relevant als je vastgoed via een fondsstructuur belegt. De keuze kan fiscale voordelen bieden, bijvoorbeeld in box 3 of box 2. Laat je hierover goed adviseren.
Wie buiten Nederland woont en een voorlopige aanslag krijgt, moet deze vanaf 2026 alleen nog digitaal indienen via Mijn Belastingdienst Zakelijk, fiscale software of een adviseur. Papieren aanslagen verdwijnen. Zorg dat je digitale toegang hebt of een adviseur inschakelt.
Vastgoed in BV of privé: De fiscale balans (2025 & 2026)
De keuze tussen vastgoed in een BV of in privé wordt steeds crucialer. In box 3 betaal je over het fictieve rendement 36% belasting, terwijl de VPB in 2026 oploopt tot 25,8% over winsten boven €200.000.
Context: Het einde van de ‘gratis’ hefboom
Het gaat erom welke structuur het beste past bij je portefeuille, je financiering en je doelen. Jarenlang was een BV een ideaal vehikel voor vastgoed: lage VPB, aftrek van rente en kosten, en een stabiel rendement. Maar door de stijgende VPB-tarieven, de beperking van de renteaftrek en de hoge fictieve rendementen in box 3, verdwijnt de ‘gratis’ hefboom.
Je moet nu scherp berekenen wat voordeliger is. In 2025 betaal je in box 3 36% over een fictief rendement van 6% op vastgoed, terwijl de Box 3 belasting voor vastgoed in 2026 vraagt om een nieuwe blik op je rendement.
De fiscale kaders: 2025 vs. 2026
Schulden trek je af tegen een fictief rentepercentage van circa 2,5%–2,7%. In 2026 verandert dit niet substantieel, maar de VPB-tarieven stijgen wel. Tegelijkertijd kijken beleggers reikhalzend uit naar de ontwikkelingen rondom de overdrachtsbelasting in 2026.
Dit kan de doorslag geven om juist nu te kopen of te verkopen. Stel je hebt een pand met een waarde van €500.000 en een hypotheek van €350.000.
Harde cijfers en waarderingsregels
In box 3 tel je €500.000 als bezit en €350.000 als schuld.
Het fictieve rendement is 6% van €500.000 = €30.000. Hierover betaal je 36% belasting: €10.800. In een BV met 25,8% VPB over een winst van €30.000 (na aftrek rente en kosten) betaal je €7.740. Het verschil zit in de aftrekposten en de mogelijkheid om te verduurzamen.
Het Omslagpunt: Wanneer kiest u voor de BV?
De keuze hangt af van je totale portefeuille, je schuldgraad en je investeringsplannen. Als je veel wilt verduurzamen of investeren in nieuwe panden, biedt de BV meer fiscale ruimte via KIA, EIA en MIA.
Als je weinig kosten maakt en je rendement vooral uit huurinkomsten komt, kan box 3 voordeliger zijn. Laat een berekening maken met je exacte cijfers.
Actieplan voor de belegger
- Check je financieringsstructuur op de minimumkapitaalregel en earnings stripping.
- Bereken je VPB in 2026 met de nieuwe tarieven en kijk of je kunt investeren in verduurzaming om aftrekposten te benutten.
- Vergelijk box 3 en VPB voor je totale portefeuille, inclusief schulden en waarderingsregels.
- Overweeg een FGR-structuur en check de overgangsregeling voor 2025 en 2026.
- Zorg dat je digitaal klaar bent voor de voorlopige aanslag in 2026.
Vennootschapsbelasting
De vennootschapsbelasting is de belasting over de winst van je BV. In 2026 betaal je 19% over de eerste €200.000 en 25,8% over het meerdere.
Dit is direct van invloed op je rendement. Door slim gebruik te maken van aftrekposten zoals KIA, EIA en MIA, kun je je winst verlagen en dus minder VPB betalen.
Combineer EIA en KIA, maar niet EIA en MIA. En vergeet niet dat je investeringen vooraf moet melden bij de RVO om in aanmerking te komen. Daarnaast beperken de minimumkapitaalregel en de generieke renteaftrekbeperking je renteaftrek.
Als je BV veel schulden heeft, kan dit flink doorslaan. Check je financieringsstructuur en voorkom problemen met de Wet excessief lenen door schulden af te bouwen of eigen vermogen te verhogen. En vergeet niet: de overdrachtsbelasting voor woningen daalt in 2026 naar 8%. Dit kan een goed moment zijn om te investeren.
Alles bij elkaar vraagt 2026 om een proactieve aanpak. Zorg dat je op de hoogte bent van de nieuwe regels, bereken je fiscale impact en pas je strategie aan waar nodig.
Zo blijft je vastgoedrendement optimaal, ongeacht de veranderingen.