Waarde in verhuurde staat (WIVS): Waarom de taxatie lager uitvalt
Een beleggingspand kopen dat al verhuurd is, voelt als een veilige gok. Je hebt meteen inkomsten, een huurder op papier en geen leegstandrisico. Toch sta je op een dag bij de taxateur en schrik je je een hoedje: de getaxeerde waarde ligt een stuk lager dan de vraagprijs.
Wat is hier aan de hand? Waarom is de waarde in verhuurde staat (WIVS) zo’n pittige tegenvaller?
Het antwoord zit ‘m in de manier waarop banken en taxateurs naar jouw belegging kijken. Het gaat niet alleen om wat het pand waard is, maar om wat het jou op dit moment oplevert.
En dat is een wereld van verschil. Laten we eens even goed kijken wat er gebeurt en wat je kunt doen.
De rekensom die de taxateur maakt (en jij niet)
Stel, je koopt een leuk appartementje in Amsterdam-Zuid voor €400.000. Je verhuurt het meteen voor €1.200 per maand.
In je hoofd is het pand €400.000 waard. De taxateur draait een andere knop om.
De taxateur kijkt naar het rendement dat de verhuur oplevert. De formule is grof gezegd: huurinkomsten gedeeld door de marktrenteverwachting = taxatiewaarde. De marktrente voor beleggingspanden ligt nu op een procent of 4,5 tot 5.
Reken even mee: €1.200 x 12 maanden = €14.400 per jaar. Gedeeld door 5% rendement = een getaxeerde waarde van €288.000.
En daar sta je dan. Jij wilt €400.000 betalen, de bank ziet er maar €288.000 in. De €112.000 die je mist, noemt de bank de overwaarde of soms de goodwill. De bank financiert die overwaarde namelijk niet met een normale verhuurhypotheek. Die €112.000 moet je zelf meenemen.
De bank financiert de daadwerkelijke verhuurwaarde, niet de vraagprijs die de verkoper graag wil hebben.
Waarom die lagere taxatie een blessure is voor je financiering
Dit is het pijnpunt voor veel beleggers. De verhuurhypotheek werkt met een Loan-to-Value (LTV) ratio. Meestal mag je tot 70% of 80% van de getaxeerde waarde lenen (afhankelijk van je eigen middelen en de hypotheekverstrekker).
Stel: de taxatie komt uit op €288.000 en je mag 70% financieren.
Dan leen je maximaal €201.600. De rest, dus €198.400 (de koopsom van €400.000 minus je eigen geld), moet je zelf inbrengen.
Dat is een flinke domper. Je had je eigen geld misschien apartgehouden voor een verbouwing of verduurzaming. Het gevolg?
Je rendement op je eigen geïnvesteerde vermogen daalt drastisch. Je stopt er veel meer eigen geld in dan je van plan was, enkel en alleen om de aankoop rond te krijgen.
De cashflow die de huur oplevert, moet vervolgens dat extra eigen geld compenseren. Dat is een lastige puzzel.
De boosdoeners: Huurcontract en WWS punten
De taxatiewaarde wordt vooral laag gehouden door twee dingen: het huurcontract en het puntensysteem (WWS). Als er een oud huurcontract in zit met een lage huur, dan zit je vast aan die lage inkomsten. De taxateur telt die euro’s op en rekent ze door.
Stel dat je een woning hebt met 120 WWS-punten. Volgens het WWS-systeem mag je daar maximaal €763,47 voor vragen (prijspeil 2024).
Als de vorige eigenaar dit verhuurde voor €600, dan is dat een feit. De taxateur waardeert het pand op basis van die €600.
Terwijl jij misschien denkt: "Ik zet de huur om naar de liberalisatiegrens of naar €900". Dat werkt niet meteen. De taxatie gebeurt op basis van de bestaande huurstroom.
Het verschil: Vrijesectorhuur versus sociale huur
Wil je de huur verhogen, dan moet je het contract ontbinden, wat juridisch lastig is.
Of je moet wachten tot de huurder vertrekt. Tot die tijd telt de taxateur de lage huur mee. En dat drukt de waarde enorm. Het is cruciaal om te weten in welk segment je zit.
Zit de woning in de sociale sector (minder dan 143 punten of onder de liberalisatiegrens van €808,06)? Dan zit je vast aan een maximale huur.
De maximale financiering op basis van die huur is simpelweg lager. Zit de woning er net overheen (bijvoorbeeld 144 punten)?
Dan mag je vrij huur vragen. De taxatiewaarde springt er vaak direct omhoog. Een woning met 144 punten kan zomaar €100.000 meer waard zijn in de taxatie dan dezelfde woning met 142 punten, puur omdat de huurinkomsten fors mogen stijgen.
Check dit dus voordat je een bod uitbrengt. Tel de punten zelf of vraag de makelaar naar de exacte WWS-score. Is de score laag, ga dan niet uit van een volledige financiering.
De middenweg: Financieren met een 'hypotheek met goodwill'
Gelukkig is het niet zwart-wit. Sommige beleggersspecialisten (bijvoorbeeld bij verstrekkers als Aegon, Domivest of Reaal) bieden opties om een deel van die overwaarde (goodwill) wél te financieren.
Dit noem je vaak een hypotheek met goodwill. Hierbij kijkt de bank niet alleen naar het taxatierapport voor de verhuurhypotheek, maar ook naar de aankoopprijs en de huurinkomsten.
Ze financieren dan bijvoorbeeld tot 90% van de aankoopsom, tot een maximum van 100% van de getaxeerde waarde. Dit is vaak duurder (hogere rente-opslag) en je hebt meer eigen vermogen nodig. Een andere optie is de Acreis vastgoedhypotheek voor de professionele belegger. Dit is complexer.
De bank financiert de overwaarde apart, soms met een consumptief krediet of een speciale beleggingshypotheek. Let op: dit is vaak duurder en de voorwaarden strenger. Je hebt echt een goed verhaal nodig, zeker als je kijkt naar een verbouwingsdepot bij een verhuurhypotheek voor verduurzaming, of bij een korte looptijd van het huurcontract waardoor je snel kunt verhogen.
Keuzehulp: Wat moet jij nu doen?
Sta je op het punt een verhuurd pand te kopen? Pak het slim aan.
- Kies voor de 'standaard' verhuurhypotheek als: Je veel eigen geld hebt (minimaal 30-40% van de koopsom) en je de lagere taxatie kunt accepteren. Je wilt geen extra risico of dure leningen. Dit is de veiligste weg voor je rendement op de lange termijn.
- Kies voor een 'goodwill financiering' als: De huur al redelijk hoog is (vrije sector) en de overwaarde vooral zit in het feit dat het een stabiele huurstroom is. Je verwacht de hogere maandlasten te kunnen drukken met de huidige huur.
- Kies voor 'wachten en verbouwen' als: De huur laag is én de woning toe is aan verduurzaming. Koop het pand, zeg het contract op (indien mogelijk), verbouw het naar een hoger energielabel (bijv. van E naar A) en verhoog de huur naar de maximale puntengrens. Laat het pand na de verbouwing opnieuw taxeren. De waarde stijgt enorm door de combinatie van hogere huur en beter label.
Hier is een simpele leidraad: Een verhuurhypotheek is geen standaardhypotheek.
De taxateur is je beste vriend, maar soms ook je grootste vijand. Bereken vooraf altijd wat de maximale financiering is op basis van de huidige huur, en tel daar je eigen geld bij op. Zo kom je nooit voor verrassingen te staan.