Airbnb regels Rotterdam 2026: Registratienummer en maximale verhuurdagen
Stel je voor: je hebt een leuk appartement in Rotterdam en je wilt wat bijverdienen via Airbnb. Makkelijk geld, zou je denken.
Maar vanaf 2026 zijn de regels strenger dan ooit. Je mag niet zomaar meer verhuren, je moet een registratienummer hebben en je verdiensten netjes opgeven.
Doe je dit niet? Dan loop je het risico op boetes of problemen met je verzekering. In deze gids leg ik je exact uit hoe je in 2026 legaal verhuurt via Airbnb in Rotterdam, zonder gedoe.
Toeristische verhuur van woningen
De gemeente Rotterdam ziet Airbnb-verhuur als 'toeristische verhuur'. Dit betekent dat je je woning tijdelijk aan gasten verhuurt, zonder dat ze er hun hoofdverblijf hebben.
Het is een populaire manier om extra inkomen te genereren, vooral voor beleggers die hun rendement willen opkrikken. Maar de stad wil overlast voorkomen en de woningmarkt beschermen. Daarom zijn er sinds 2024 al strengere regels, en in 2026 worden die verder aangescherpt. Een belangrijk detail: als je een woning huurt (met een huurcontract via een verhuurhypotheek of particulier), mag je deze vaak niet zomaar onderverhuren.
Vaste huurcontracten zijn sinds 1 juli 2024 de norm, en onderverhuur vereist toestemming van de verhuurder. Voor eigenaren geldt dat je hoofdbewoner moet zijn en de verhuur beperkt tot maximaal 60 nachten per kalenderjaar. Woningcorporaties verbieden Airbnb-verhuur volledig.
Voorwaarden vakantieverhuur
Om legaal te verhuren via Airbnb in Rotterdam, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen.
Allereerst: je mag maximaal 60 nachten per kalenderjaar verhuren. Dit is een harde limiet; overschrijden zonder vergunning leidt tot boetes. Ten tweede: je bent verplicht een registratienummer aan te vragen via www.toeristischeverhuur.nl.
Dit nummer moet je vermelden in je Airbnb-advertentie. Zonder dit nummer ben je direct in overtreding.
Daarnaast is er de logiesbelasting: 6,5% van de kale overnachtingsprijs. Airbnb int deze belasting automatisch in Rotterdam en draagt het af aan de gemeente.
Check dit wel zelf, want fouten hierin kunnen duur uitpakken. Ook veiligheid is cruciaal: rookmelders zijn sinds 1 juli 2022 verplicht op elke verdieping. Als je een appartement hebt, vraag dan altijd toestemming aan de VvE (Vereniging van Eigenaren). Vergeet niet je verzekeraar te informeren over de verhuur; anders loop je risico’s bij schade.
Tip: Meld je verhuur vooraf bij de gemeente via het registratieformulier. Dit voorkomt verrassingen en zorgt dat je snel je nummer krijgt.
De nieuwe regels voor 2026: waar moet je aan voldoen?
In 2026 verandert er het een en ander. De short-stay vergunning in Amsterdam blijft beperkt tot 60 dagen per jaar, maar de handhaving wordt aanzienlijk strenger.
Rotterdam introduceert een systeem waarbij overtredingen sneller worden opgespoord, bijvoorbeeld via data-analyse van Airbnb-advertenties. Als je meer dan 60 nachten verhuurt zonder vergunning, krijg je verhuurder boetes 2026 die kunnen oplopen tot €22.500.
Ook het registratienummer wordt verplicht in elke advertentie; Airbnb blokkeert accounts die dit niet vermelden. Er zijn ook nieuwe regels voor B&B’s: maximaal 30% van het woonoppervlak mag worden verhuurd, en je moet zelf aanwezig zijn tijdens de verhuur. Dit is anders dan Airbnb, waar je de hele woning kunt verhuren. Voor beleggers met vastgoed in nulquotumgebieden zoals Bergpolder en Kralingen West geldt een extra waarschuwing: hier is de druk op de woningmarkt hoog, en de gemeente controleert strenger op illegale verhuur.
Gebruik tools zoals het WWS-puntensysteem om te bepalen of je woning geschikt is voor verhuur; dit helpt bij het opstellen van huurcontracten.
Prijsindicatie: een typisch Airbnb-aanbod in Rotterdam kost €80-€150 per nacht, afhankelijk van de locatie en grootte. Bij 60 nachten lever je dus €4.800-€9.000 bruto op, na aftrek van logiesbelasting en kosten. Houd rekening met verduurzaming: investeer in energiezuinige maatregelen om je rendement te verbeteren en voldoe aan nieuwe EPC-eisen.
Landelijke belastingen
Naast de gemeentelijke logiesbelasting moet je je Airbnb-inkomsten opgeven bij de Belastingdienst.
In Box 3 (inkomen uit sparen en beleggen) tellen je verhuurwinsten mee voor je vermogensrendementsheffing. Als je vastgoed bezit, is dit relevant voor je verhuurhypotheek en rendementsberekening.
Geef altijd je inkomsten eerlijk op; de Belastingdienst krijgt gegevens van Airbnb en controleert actief. Voor beleggers: als je een verhuurhypotheek hebt, check dan de voorwaarden. Sommige hypotheekverstrekkers eisen dat verhuur wordt gemeld. Ook vastgoedbeheer speelt een rol; als je een beheerder inschakelt, zorg dat die op de hoogte is van de Airbnb-regels. Verduurzaming is een slimme investering: zonnepanelen of een warmtepomp verhogen je WWS-score en dus je huurpotentieel.
- Geef inkomsten op via je aangifte inkomstenbelasting.
- Check of je vermogensbelasting van toepassing is (vanaf €57.000 in 2026).
- Overweeg een fiscaal partnerschap voor gedeeld vastgoed.
Algemene regelgeving en toestemmingen
Naast Airbnb-specifieke regels gelden algemene wetten voor verhuur. Als eigenaar moet je hoofdbewoner zijn; verhuur je een tweede woning?
Dan zijn andere regels van toepassing, zoals de Leegstandswet. Voor appartementen: vraag altijd VvE-toestemming. Veel VvE’s in Rotterdam hebben regels tegen kortetermijnverhuur vanwege overlast.
- Vraag VvE-toestemming schriftelijk aan, met een duidelijk huurcontract.
- Informeer je verzekeraar over de verhuur; pas je inboedelverzekering aan.
- Vermeld je registratienummer in elke Airbnb-advertentie.
- Houd een logboek bij van verhuurdata om onder de 60 nachten te blijven.
- Sluit een huurcontract af voor langere verhuur (bijv. via WWS) als je meer stabiliteit wilt.
Doe dit niet zonder toestemming; je riskeert een rechtszaak. Praktische tips om problemen te voorkomen:
Veel voorkomende fouten: verhuren zonder VvE-toestemming, meer dan 60 nachten verhuren zonder vergunning, registratienummer vergeten, of illegale onderverhuur via Airbnb aanpakken door logiesbelasting niet af te dragen.
Deze fouten leiden tot boetes of intrekking van je registratie. Als je twijfelt, raadpleeg een vastgoedadviseur of belastingconsulent die gespecialiseerd is in beleggingsvastgoed. Met deze gids ben je klaar voor Airbnb-verhuur in Rotterdam in 2026. Houd je aan de regels, en je kunt veilig bijverdienen zonder gedoe. Heb je vragen? Check dan de gemeente Rotterdam of een professional in vastgoedbeheer.