Short-stay vergunning Amsterdam 2026: De strengste regels van Nederland uitgelegd
Amsterdam gaat in 2026 flink snoeien in de regels voor short-stay en pied-à-terre. Wie denkt nog even snel een kamer voor drie maanden te verhuren aan een expat, of een tweede woning als belegging te gebruiken, komt bedrogen uit.
De stad wil meer betaalbare woonruimte vrijmaken voor arbeidsmigranten en studenten en grijpt hard in. De nieuwe regels zijn streng, helder en zonder uitzonderingen. Voor vastgoedbeleggers verandert er fundamenteel veel.
Het draait allemaal om het onderscheid tussen écht wonen en tijdelijk verblijven.
De tijd van profiteren op de grijze markt is voorbij. Wie nu niet slim schakelt, riskeert boetes, lastige procedures en leegstand.
Maatregelen voor beter onderscheid tussen huur en short stay
De kern van de nieuwe aanpak is simpel: short-stay mag, maar alleen voor écht kort.
Vanaf 2026 mogen verhuurders short-stay-contracten nog maximaal 30 dagen aanbieden. Daarna moet of de huurder weg zijn, of het contract wordt omgezet naar een regulier huurcontract met volledige huurbescherming. Dit is een direct gevolg van de wetgeving die de Rijksoverheid in 2025 presenteert.
Het doel is duidelijk: voorkomen dat expats en arbeidsmigranten maandenlang in een duur short-stay-contract blijven hangen terwijl ze eigenlijk recht hebben op huurbescherming en een stabiele woning. Deze maatregel treft vooral beleggers die tot nu toe rendement haalden uit langere short-stay-periodes.
Het betekent dat je planning en huurstromen strakker moeten. Je kunt niet meer zomaar een woning voor vier tot zes maanden aanbieden aan een expat die net in Amsterdam is gearriveerd.
De markt voor short-stay verkleint tot de aller-kortste verblijven, denk aan toeristen of tijdelijke projectmedewerkers voor maximaal een maand. Wat betekent dit voor je rendement? Je moet je huurinkomsten anders indelen. Short-stay kan nog steeds lucratief zijn, maar de bezettingsgraad daalt omdat je steeds nieuwe huurders moet vinden.
Tegelijkertijd voorkomt deze regel dat je per ongeluk een huurder in huis haalt die na drie maanden weigert te vertrekken. De helderheid van de 30-dagen-regel is dus ook een voordeel: je weet precies waar je aan toe bent.
Pied-à-terre-regeling in Amsterdam: wat verandert er in 2026 voor de tweede woning?
Wie denkt een tweede woning in Amsterdam te kopen als pied-à-terre om af en toe te gebruiken en verder te verhuren, komt bedrogen uit. De pied-à-terre-vergunning wordt per 2026 maximaal drie jaar geldig (Certa, 2025).
Daarnaast zijn de criteria voor het krijgen van zo’n vergunning streng en limitatief. Je moet aantonen dat je de woning écht nodig hebt voor je werk of voor medische redenen. Simpelweg “ik wil graag een extra woning in de stad” is niet genoeg.
De stad wil voorkomen dat dure woningen leegstaan of worden gebruikt als belegging zonder dat er daadwerkelijk iemand woont.
De pied-à-terre-regeling is dus geen vrijbrief voor beleggers. Wie toch een vergunning aanvraagt, moet rekening houden met een zorgvuldige procedure en bewijslast. Denk aan een werkgeversverklaring of medische verklaring. Zonder deze documenten is de kans op afwijzing groot.
De regeling is er voor mensen die in Amsterdam moeten zijn voor werk of zorg, niet voor recreatief bezit. Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat de aankoop van een tweede woning voor short-stay of tijdelijke verhuur aan expats geen optie meer is.
Tijdelijk huurcontract
De markt voor pied-à-terre-vergunningen is klein en de eisen zijn streng. Wie al een pied-à-terre heeft, moet rekening houden met een einddatum. De vergunning is na drie jaar niet automatisch verlengbaar.
Je zult opnieuw moeten bewijzen dat je nog steeds voldoet aan de criteria.
Een andere belangrijke wijziging is de regeling voor tijdelijke huurcontracten voor arbeidsmigranten. Deze contracten mogen maximaal twee jaar duren en zijn eenmalig verlengbaar tot in totaal vier jaar. Dit is een wetswijziging van de Rijksoverheid (2025) en geldt landelijk, maar krijgt in Amsterdam extra nadruk omdat de stad veel arbeidsmigranten huisvest.
Het doel is om deze groep meer zekerheid te geven en misbruik van kortdurende contracten tegen te gaan. Voor verhuurders betekent dit dat je na vier jaar een vaste huurder in huis hebt of dat de woning leeg komt te staan.
De tijdelijke contracten zijn dus niet oneindig verlengbaar. Je moet vooraf bedenken wat je na vier jaar wilt: verhuur aan een nieuwe groep, of ombouwen naar een andere vorm van verhuur.
Dit heeft impact op je rendementsplanning en je vastgoedbeheer. Let op: deze regel geldt voor arbeidsmigranten en expats die in Amsterdam werken. Voor short-stay geldt de 30-dagen-regel.
Kamerbrief over huurbescherming arbeidsmigranten en tegengaan oneigenlijk gebruik kortdurende huurcontracten
De twee groepen zijn dus duidelijk gescheiden. Wie deze regels door elkaar haalt, loopt het risico op boetes en juridische problemen.
De Rijksoverheid stuurt in 2025 een kamerbrief uit die de huurbescherming voor arbeidsmigranten verder aanscherpt. De strekking is duidelijk: kortdurende contracten mogen niet worden misbruikt om huurbescherming te ontduiken. Wie een arbeidsmigrant inhuurt, mag niet steeds een nieuw kort contract aanbieden om de huurder maar geen rechten te geven. De nieuwe regels zorgen ervoor dat arbeidsmigranten na vier jaar recht hebben op een vaste huurovereenkomst, tenzij de verhuurder kan aantonen dat de woning niet langer nodig is voor deze doelgroep.
Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat je je administratie op orde moet hebben. Je moet kunnen aantonen dat je voldoet aan de regels, bijvoorbeeld met een sluitende huurovereenkomst en bewijs van verblijf.
De kamerbrief benadrukt ook dat de WWS-punten tellen voor deze groep. Je woning moet voldoen aan de Roemer-norm: elke persoon heeft recht op een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m² en minimaal 15 m² leefruimte per persoon. Overweeg je om belastingvrij een kamer te verhuren in je eigen woning? Zonder de juiste punten kun je geen legale verhuur aanbieden.
Let op: short-stay verhuren aan expats of arbeidsmigranten voor langer dan 30 dagen zonder huurbescherming is vanaf 2026 verboden.
Waarom deze regels er komen: de context
Amsterdam kampt met een overspannen woningmarkt. Betaalbare woonruimte voor arbeidsmigranten, expats en studenten is schaars. Tegelijkertijd zien we dat short-stay en pied-à-terre vaak worden gebruikt als belegging, zonder dat er echt gewoond wordt.
De stad wil deze markt ontwarren en meer regie krijgen over wie waar woont.
De maatregelen zijn een direct antwoord op misbruik en oneigenlijk gebruik van tijdelijke contracten. Voor beleggers betekent dit dat rendement niet langer alleen afhangt van de huurprijs, maar ook van naleving van de regels.
De WWS-punten (Woningwaarderingsstelsel) bepalen mede wat je maximaal mag vragen. Zorg dat je woning voldoet aan de Roemer-norm en andere eisen. Wie hierop stuurt, voorkomt problemen en houdt een stabiele huurstroom.
Wie het niet doet, riskeert leegstand en boetes. De overgangsregeling is belangrijk.
Wie tussen 1 oktober 2025 en 31 december 2025 al short-stay of pied-à-terre aanbiedt, valt onder het overgangsrecht (Certa, 2025). Dat betekent dat je nog even door kunt, maar vanaf 1 januari 2026 gelden de nieuwe regels volledig. Plan je verhuur dus goed, houd rekening met de regels voor huurverhoging bij sociale huurwoningen en sluit oude contracten op tijd af.
Praktische tips voor beleggers en verhuurders
- Check je short-stay na 30 dagen: Als je verhuur langer duurt, zet het contract om naar regulier huur of stop op tijd. Zo voorkom je dat je per ongeluk huurbescherming geeft aan iemand die je niet wilt.
- Vraag alleen een pied-à-terre-vergunning aan als je voldoet aan de limitatieve noodzaakcriteria: Zonder werkgeversverklaring of medische verklaring is de kans op afwijzing groot.
- Hou rekening met de WWS-punten: Zorg dat je woning voldoet aan de Roemer-norm: 5,5 m² per eigen slaapkamer en 15 m² leefruimte per persoon. Dit bepaalt je maximale huur en legaliteit.
- Plan je verhuur voor arbeidsmigranten in: Een tijdelijk contract mag maximaal twee jaar en één keer verlengen. Na vier jaar moet je een keuze maken: vaste huurder of leegstand.
- Gebruik een betrouwbaar vastgoedbeheerplatform: Denk aan systemen die automatisch WWS-punten berekenen en contracten beheren. Dit bespaart tijd en voorkomt fouten.
- Monitor je rendement in Box 3: De nieuwe regels beïnvloeden je bezetting en huurinkomsten. Pas je rendementsbereiking aan en hou rekening met verduurzamingseisen voor je woning.
- Voorkom fouten: Verhuur nooit langer dan 30 dagen short-stay aan expats of arbeidsmigranten zonder huurbescherming. Dit leidt tot boetes en juridische ellende.
De overgang van short-stay naar regulier huur kan ook financieel impact hebben.
Short-stay levert vaak een hogere huur op, maar met een lagere bezetting. Regulier huur geeft meer zekerheid, maar met een maximum huurprijs volgens de WWS. Bereken voor jezelf wat het beste past bij je beleggingsdoelen. Een goede verhuurmakelaar of vastgoedbeheerder kan helpen bij deze afweging.
De stad Amsterdam zet in 2026 de strengste regels van Nederland neer voor short-stay en pied-à-terre. Wie slim inspeelt op de nieuwe Airbnb regels in Rotterdam, houdt een stabiele huurstroom en voorkomt problemen.
Wie vasthoudt aan oude praktijken, loopt vast. De markt verandert, en wie meebeweegt, houdt zijn rendement overeind.