De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) toepassen op een vastgoedportefeuille

Stel je voor: je hebt een mooie vastgoedportefeuille opgebouwd, met een paar appartementen, wat huurhuizen en misschien zelfs een bedrijfsruimte. Je kinderen willen het stokje overnemen. Dan komt er een enorme belastingaanslag op je af, soms wel tot 40% of 45% van de totale waarde.

Dat is flink schrikken. Gelukkig is er de Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR).

Die kan je heffing terugbrengen naar een veel lagere, vaste 3,4%. Dat scheelt je duizenden, soms tonnen. Dit is hoe je dat voor elkaar krijgt, specifiek voor vastgoed.

Inleidende casus BOR

Stel, je hebt een pand gekocht voor € 300.000 en het is nu € 800.000 waard.

Zonder BOR betaal je over die € 500.000 winst ongeveer 40% tot 45% belasting. Dat is al gauw € 200.000 of meer dat direct naar de fiscus gaat. Met de BOR-regeling, die sinds 1 januari 2010 bestaat, betaal je over diezelfde winst slechts 3,4%. Dat is een enorm verschil.

De BOR-regeling is er om bedrijfsopvolging soepel te laten verlopen. De Belastingdienst wil voorkomen dat bedrijven failliet gaan door een te hoge belastingaanslag bij overdracht.

Alleen denkt de Belastingdienst vaak dat vastgoedbeleggingen geen onderneming zijn, maar vermogensbeheer.

Daar zit hem de uitdaging.

De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR)

De BOR is een speciale fiscale regeling. Je kunt een vrijstelling krijgen op de winst uit je onderneming.

In 2022 was de vrijstelling € 1.134.403, in 2023 is dat verhoogd naar € 1.205.871. Dat betekent dat je de eerste € 1,2 miljoen winst bij verkoop of schenking belastingvrij kunt overdragen.

De heffing over de resterende winst wordt vastgezet op 3,4%. Zonder BOR loopt dat op tot 40% of 45%. De regeling is er voor zowel schenkingen als verervingen. Wel zijn er voorwaarden.

Bij een schenking moet de ontvanger het bezit minimaal 5 jaar houden.

De verkrijger moet ook minimaal 3 jaar in dienst zijn geweest bij de onderneming. Voor vastgoed is de kernvraag: kwalificeert je verhuuractiviteit als een onderneming? De Belastingdienst ziet verhuur meestal als passief beleggen.

Wat betekent dit voor u?

Jij moet het tegendeel bewijzen. Dat lukt als je kunt aantonen dat je activiteit verder gaat dan alleen maar huur incasseren.

De BOR is een krachtig instrument, maar je moet wel werk maken van je bewijslast.

De belastingdienst kijkt kritisch. Als je denkt dat je portefeuille vanzelf kwalificeert, zit je ernaast. Grootte zegt niets. Een groot vastgoedconcern met circa 300 objecten en 42 medewerkers kan nog steeds worden gezien als passief beleggen, zo bleek uit een rechtszaak.

Je moet actief ondernemerschap tonen. Denk aan het zelf beheren van de panden, het voeren van onderhandelingen, het bewaken van kwaliteit en het actief zoeken naar nieuwe kansen.

Dat is meer dan normaal vermogensbeheer. Je moet bewijzen dat je méér doet dan alleen de huur opstrijken.

Verzamel dus alles: contracten, e-mails, notulen, urenregistraties. Laat zien dat je structureel bezig bent met je vastgoed.

De uitspraak van de rechtbank

De bewijslast ligt bij jou. Een goede voorbereiding is het halve werk. Er zijn verschillende uitspraken die laten zien hoe de rechter hiermee omgaat. Een belangrijke zaak is die van 19 juli 2017 door het Hof Den Haag.

En op 26 juni 2018 deed de Rechtbank Noord-Holland een uitspraak in een zaak over een groot vastgoedconcern.

In die zaak had het concern ongeveer 300 objecten en 42 medewerkers. Ondanks de omvang oordeelde de rechter dat de activiteiten niet verder gingen dan normaal vermogensbeheer. De werkzaamheden waren te algemeen en niet specifiek genoeg ondernemend.

Dit toont aan dat grootte geen garantie is voor succes. Wat wel helpt?

Actieve betrokkenheid bij de exploitatie. Denk aan het zelf opstellen van huurcontracten, het bewaken van de WWS-score, het actief verduurzamen van panden en het voeren van gesprekken met huurders.

Hoe specifieker en persoonlijker je bijdrage, hoe sterker je zaak.

Vastgoed dat wél kwalificeert voor de BOR

Het kan wel. De Belastingdienst heeft toegegeven dat verhuur aan je eigen onderneming kan kwalificeren.

Stel je verhuurt een bedrijfsruimte aan je eigen BV. Dan is er sprake van een onderlinge economische relatie. Als je daarnaast actief bezig bent met beheer en ontwikkeling, bouw je via de terbeschikkingstellingsregeling voor vastgoed een sterke case op.

Een voorbeeld: je bezit een kantoorgebouw dat je verhuurt aan je eigen bedrijf.

Daarnaast verbouw je panden, verduurzaam je actief en beheer je alles zelf. Dan is de kans groter dat de fiscus je ziet als ondernemer. Je moet wel kunnen aantonen dat je meer doet dan alleen maar huur incasseren.

Let op: structuur is key. Zorg dat je verhuuractiviteiten netjes zijn vastgelegd.

Gebruik goede huurcontracten, houd de WWS-score bij en zorg voor een sluitende administratie.

Een foutje kan je duur komen te staan.

Bedrijfsopvolging in 2023 gunstiger

De vrijstelling is in 2023 verhoogd naar € 1.205.871. Dat is een mooie meevaller. Je kunt dus meer waarde belastingvrij overdragen, zeker als je besluit om vastgoed met winst te verkopen.

Combineer dit met de lage heffing van 3,4% en je bespaart echt serieus geld.

Verduurzaming speelt ook een rol. Als je panden energiezuiniger maakt, verhoog je de waarde én je rendement.

Dat helpt bij het aantonen van actief ondernemerschap. Je investeert immers in de toekomst van je vastgoed. Denk ook aan je verhuurhypotheek.

Als je die meeneemt in de overdracht, zorg dan dat alles goed is geregeld.

Een verhuurhypotheek kan complex zijn, maar met de juiste structuur houd je het rendement hoog en de belasting laag.

De uitspraak van de rechtbank

De uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland is een goede les. Het grote vastgoedconcern met 300 objecten en 42 medewerkers kreeg geen BOR.

De rechter vond de werkzaamheden te algemeen. Dit betekent dat je specifiek moet zijn. Hoe word je specifiek? Door te laten zien dat je actief bent in:

• Het beheren van huurcontracten en WWS-scores
• Het verduurzamen van panden
• Het zelf onderhandelen met huurders
• Het zoeken naar nieuwe investeringskansen

Elke activiteit moet terug te zien zijn in je administratie. Geen algemene taken, maar concrete handelingen. Zo bouw je een ijzersterke case.

Praktische tips voor je vastgoedportefeuille

Begin op tijd. Verzamel vanaf nu alle bewijzen.

Gebruik een urenregistratie om je actieve uren bij te houden. Zorg dat je huurcontracten up-to-date zijn en voldoen aan de WWS-normen. Structureer je verhuur aan je eigen onderneming zorgvuldig.

Zorg dat de huurprijs marktconform is en dat er een echte economische relatie is.

Doe dit niet zomaar, maar met een gedegen contract. Overleg met een fiscalist die verstand heeft van vastgoed en de BOR. Zij kunnen je helpen bij het opbouwen van je dossier en adviseren over hoe je fiscaal slim kunt afschrijven op vastgoed in de BV. De investering in goed advies betaalt zich dubbel en dwars terug.

Let op: de BOR is geen garantie. De Belastingdienst kan je aanvraag afwijzen.

Maar met een goede voorbereiding en een sterke case maak je wel een veel grotere kans. En die 3,4% heffing is het waard.