De 'terbeschikkingstellingsregeling' (TBS): Vastgoed verhuren aan je eigen BV

Stel je voor: je hebt een mooi appartement gekocht, misschien zelfs met een verhuurhypotheek, en je wilt het verhuren. De logische huurder? Je eigen bedrijf. Je BV heeft een kantoorruimte nodig.

Handig, want je betaalt huur aan jezelf. Toch? Nou, bijna. Hier komt de terbeschikkingstellingsregeling (TBS) om de hoek kijken, en die kan flink roet in het eten gooien als je niet oplet.

Wat is die terbeschikkingstellingsregeling (TBS) eigenlijk?

De TBS is een belastingregel die je rendement uit vastgoed ineens een stuk minder aantrekkelijk kan maken. Het werkt zo: jij, als privépersoon, verhuurt een pand aan je eigen BV.

Normaal gesproken zou je huurinkomsten in box 3 belasten, met een gunstig tarief.

Maar de Belastingdienst ziet dit anders. Ze vinden dit geen passief beleggen meer. Het is een actieve inkomstenstroom, en dus valt de huur in box 1, het tarief voor je loon en winst.

De Belastingdienst ziet de huur die je betaalt aan jezelf niet als passief beleggen, maar als een actieve ondernemingsactiviteit.

Dat is een stuk hoger. Je betaalt dan dus inkomstenbelasting over de huur in plaats van vermogensbelasting. Het gaat hier om de 'terbeschikkingstelling' van je woning aan je eigen onderneming. Waarom is dit belangrijk?

Omdat het je hele rendementsberekening overhoop haalt. Je investeert in verduurzaming om je WWS-score te verbeteren en een hogere huur te vragen, maar als de Belastingdienst de huurinkomsten ineens in box 1 belast, verdien je die investering misschien nooit terug.

De kern: hoe werkt het in de praktijk?

Stel, je koopt een appartement voor €350.000. Je sluit een verhuurhypotheek af van €280.000.

Je verhuurt het pand voor €1.200 per maand aan je eigen BV.

Normaal zou je over die huurinkomsten circa 30% belasting betalen in box 3 (afhankelijk van je totale vermogen). Met TBS telt de Belastingdienst de huurinkomsten toe aan box 1. Het tarief in box 1 loopt op tot 49,5% voor inkomens boven de €75.624 (2024).

Je huurinkomsten worden dus bijna dubbel zo zwaar belast. Je netto rendement keldert.

Er is wel een uitzondering. Als je pand een 'woning' is volgens de WWS (Wet Waardering Onroerende Zaken), en je BV huurt voor bewoning (bijvoorbeeld voor een werknemer), dan kan het anders uitpakken. Maar vaak huurt een BV voor kantoor. Bij een fiscale eenheid voor meerdere vastgoed BV's is de kans op TBS groot.

Het draait allemaal om de vraag: is er sprake van een 'aanmerkelijk belang'?

En is de verhuur een 'zakelijke transactie'? De Belastingdienst kijkt streng. Huur je voor een te lage prijs?

Dan is het direct prijs. De huur moet marktconform zijn.

Varianten en modellen: hoe vermijd je TBS?

Je kunt TBS ontwijken door de huur zakelijk te regelen. Huur het pand via een onafhankelijke derde.

Stel, je hebt een vastgoedbeheerder die het pand verhuurt aan je BV, wat ook relevant kan zijn bij de bedrijfsopvolgingsregeling voor vastgoed.

De beheerder huurt het van jou, en verhuurt het door aan je BV. Jij huurt dus niet direct aan je eigen BV. Een andere optie: een zogenaamd 'sale-and-leaseback' model.

Je verkoopt het pand aan een speciale BV die het pand verhuurt aan je eigen bedrijf. Dit is complexer en kostbaar.

Je betaalt overdrachtsbelasting (ca. 10,4% voor beleggingspanden) en notariskosten (rond de €1.500). Je kunt ook kiezen voor een structurele oplossing: een 'fiscale eenheid' voor de BTW. Dit is ingewikkeld en vereist juridisch advies. Kosten?

Een fiscaal adviseur rekent al snel €2.000 tot €5.000 voor het opzetten. Het voordeel?

Je vermijdt box 1-heffing over de huur. Wat als je het pand gewoon privé verhuurt aan een derde, en je BV huurt een ander pand? Dan is er geen TBS.

Je rendement blijft in box 3. Je betaalt over je huurinkomsten circa 1,2% vermogensbelasting (over de WOZ-waarde minus een vrijstelling). Door slim je verhuurhypotheek in Box 3 af te trekken, verlaag je bovendien je effectieve belastingdruk aanzienlijk.

Praktische tips: zo regel je het slim

1. Zorg voor een marktconforme huur. Vraag een onafhankelijke taxateur naar de huurwaarde. Een verhuurmakelaar kan een huurcontract opstellen dat voldoet aan de WWS. Kosten: circa €500 voor een huurcontract op maat.
2. Gebruik een onafhankelijke derde. Schakel een vastgoedbeheerder in. Zij huren van jou en verhuren aan je BV. Kosten: circa 5-8% van de huurinkomsten per jaar. Dat is vaak goedkoper dan de extra belasting in box 1.
3. Verduurzaam je pand. Een betere WWS-score betekent een hogere huur. Plaats zonnepanelen (ca. €1.500 per kWp), isolatie (ca. €100 per m²) en een warmtepomp (ca. €10.000). Dit verhoogt je rendement en verlaagt je energielasten.
4. Check je verhuurhypotheek. Sommige verhuurhypotheken eisen dat je zelf verhuurt. Als je via een derde verhuurt, kan dit problemen geven. Overleg met je hypotheekverstrekker.
5. Laat je adviseren. Een fiscaal adviseur kost geld, maar bespaart je duizenden euro's belasting. Vraag naar ervaring met TBS en vastgoed. Kosten: €150-€250 per uur.

Denk ook aan je huurcontracten. Gebruik een standaard huurcontract voor woonruimte (van de Rijksoverheid) of een professioneel contract voor kantoorruimte.

Zorg dat de huurprijs past bij de WWS-normen. Een te lage huur is een rode vlag voor de Belastingdienst.

En tot slot: hou je rendement in de gaten. Reken uit wat je netto overhoudt na belasting, hypotheeklasten en beheerkosten. Een rendement van 4-5% netto is realistisch voor verduurzaamd vastgoed. Met TBS kan dat zakken naar 2-3%.

Dat is een verschil van duizenden euro's per jaar. De TBS-regeling is een valkuil voor veel vastgoedbeleggers.

Maar met de juiste structuur en advies kun je je rendement beschermen. Zorg dat je weet wat je doet, en hou het zakelijk. Dan blijft vastgoed beleggen leuk en winstgevend.