Hoe ik omging met een huurder met een enorme huurachterstand

Je staat er ineens middenin: een huurder die maanden achterloopt met de betalingen.

Je hoofd maakt overuren. Hoe verder? Je hebt een verhuurhypotheek om te betalen, je rendement loopt terug en je wilt het liefst gewoon je geld. Ik heb deze situatie meegemaakt en de weg naar een oplossing is korter en minder pijnlijk dan je denkt. Hier is precies wat ik deed, stap voor stap.

Wat je nodig hebt voordat je begint

Voordat je de huurder belt, zorg je dat je je zaakjes op orde hebt. Dit is je basis.

Zonder dit sta je met lege handen en dat wil je niet. Het gaat om drie dingen: het contract, de cijfers en de communicatie. Allereerst, het huurcontract.

Heb je een standaardcontract van de verhuurhypotheekverstrekker of een zelf getypte versie?

Zorg dat je hem bij de hand hebt. Check de clausules over huurachterstand, opzegging en incasso. Ik had zelf een contract liggen waarin stond dat bij een achterstand van drie maanden de huurovereenkomst direct beëindigd kon worden. Jouw contract kan anders zijn, dus lees het na.

Tweedens, de cijfers. Ik maakte een simpel Excel-sheet. Kolom 1: maand.

Kolom 2: verwachte huur (bijvoorbeeld €1.250). Kolom 3: ontvangen bedrag. Kolom 4: het verschil.

Zo had ik in één oogopslag een totaaloverzicht van de schade. Dit is cruciaal voor Box 3; je wilt je verlies zo scherp mogelijk kunnen documenteren voor de belastingaangifte.

Derde, een plek om te bellen. Plan het gesprek op een moment dat je niet gestoord kunt worden. Zorg voor een kop koffie en een glas water.

Klinkt zweverig, maar je moet helder blijven nadenken. Je gaat namelijk zakelijk praten met iemand die waarschijnlijk in de problemen zit. Emoties horen erbij, maar jij bent de professional.

Stap 1: De eerste, lastige telefoon

Je moet het contact zoeken. Wacht niet tot het vanzelf overgaat, want dat doet het niet.

Ik belde mijn huurder op een dinsdagochtend. Waarom? Omdat mensen dan over het algemeen nog fris zijn en minder snel defensief reageren dan op een vrijdagmiddag. Het script dat ik gebruikte was simpel. "Hoi [naam], met [jij].

Ik zie dat de betalingen van de laatste drie maanden nog niet binnen zijn. Kan je me vertellen wat er speelt?" Ik zei niet: "Je moet betalen!" of "Dit is een ramp voor mij!".

Ik vroeg gewoon wat er aan de hand was. De eerste stap is begrip tonen, niet meteen dreigen.

Luister echt naar het antwoord. Komt het door een baanverlies? Een relatiebreuk? Of is het een bewuste keuze?

Ik hoorde een verhaal over een onverwachte rekening van €850 voor de auto. Dat is iets anders dan iemand die willens en wetens niet betaalt.

Noteer wat er gezegd wordt. Dit is belangrijk voor de volgende stappen. Veelgemaakte fout: meteen boos worden. Het werkt averechts.

De ander klapt dicht en je krijgt geen informatie. Blijf kalm. Jouw doel is informatie vergaren en een oplossing vinden, niet een ruzie winnen.

Stap 2: De feiten op een rij en een betaalregeling

Na het gesprek ga je aan de slag. Je hebt gehoord wat er speelt, nu moet je kijken wat er mogelijk is.

Ik zelf geloof niet in oneindig uitstel. Dus, ik stelde een plan op.

De achterstand was inmiddels €3.750. Een bedrag dat ik voor mijn verhuurhypotheek zelf had moeten voorschieten. Ik stuurde een e-mail. Kort en krachtig.

"Zoals besproken is de totale achterstand €3.750. Ik stel voor dat je €1.250 direct overmaakt (de achterstand van augustus) en de resterende €2.500 in 5 termijnen van €500 betaalt, te beginnen op de 1e van volgende maand." Wees extreem concreet.

Geef data en bedragen. Zo weet de huurder precies wat er van hem verwacht wordt. Wacht op een reactie. Geen reactie? Dan moet je door naar stap 3. Wel een akkoord?

Zorg dat je dit schriftelijk bevestigt. Een e-mail is vaak al voldoende als bewijs.

Ik had een 'betaalgedragsverklaring' nodig voor mezelf. Als het misgaat, kan ik dit tonen aan de bank. Fout die je kunt maken: mondeling afspraken maken en er vanuit gaan dat het goedkomt.

Als je het niet op schrift hebt, bestaat het niet. Het is jouw verzekering.

Stap 3: De huurder houdt zich niet aan de afspraak

Ik ga even door op het scenario dat het misgaat. Want dat gebeurt vaak.

De huurder betaalt het eerste termijn van €500, maar daarna is het stil.

Dit is het moment dat je zakelijk moet worden. De vriendelijke hulpverlener is nu klaar. Je moet overgaan tot actie.

Stuur een aangetekende brief. Dit is de juridische stap. In de brief zet je de ontstaan situatie, de gemaakte afspraken (die je per e-mail bevestigde) en het feit dat deze niet nagekomen zijn. Je eist het volledige openstaande bedrag binnen 14 dagen.

Ik gebruikte hiervoor een sjabloon van een juridisch loket, dat scheelt een hoop typwerk.

Gelijktijdig met de brief check je de WWS-punten. Is de huur misschien te hoog voor het aantal punten?

In mijn geval was de huur marktconform, dus dat was geen drukmiddel. Had de huur wel te hoog geweest, had ik kunnen voorstellen: "Betaal je de achterstand, dan kijken we naar een passende huurverlaging." Dat is een stok achter de deur. Timing is alles.

Wacht met het sturen van de brief tot de betaalregeling definitief is geschonden.

Te vroeg acteren kan leiden tot onnodige escalatie. 14 dagen wachten op betaling na de brief is de wettelijke termijn. Na die 14 dagen kan je de huur opzeggen.

Stap 4: Opzeggen en de juridische molen

Als er na de aangetekende brief nog steeds niets binnenkomt, is het tijd voor de volgende stap: de huurovereenkomst opzeggen. Dit moet je zorgvuldig doen. Ik deed dit via een jurist die gespecialiseerd is in verhuur.

De kosten hiervoor waren €450, inclusief BTW. Dat is even pijnlijk, maar het zorgt ervoor dat het waterdicht is.

De jurist stelde de opzegging op basis van het contract op. In mijn geval was het 'niet nakomen van de betalingsverplichting'.

De huurder kreeg een maand opzegtermijn. In die tijd kan de huurder nog in het huis wonen, maar hij moet wel betalen. Doet hij dat niet, dan stap je naar de rechter voor een vonnis.

Let op: je mag de huurder niet zomaar op straat zetten of de sloten vervangen.

Dat is zelfhelp en dat is verboden. Je hebt een vonnis nodig van de rechter om een deurwaarder met politie het huis uit te laten zetten. Dat proces duurt in Nederland al snel 2 tot 4 maanden. Wat ik deed in de tussentijd: ik zorgde dat er geen nieuwe schade ontstond.

Ik controleerde of de woning nog bewoond werd. Ik zorgde dat ik bereikbaar was voor de deurwaarder. Je moet het proces managen, niet proberen te forceren.

Stap 5: De verduurzaming en de leegstand

Uiteindelijk was de huurder vertrokken. De woning stond leeg.

Een vervelend gevoel, want elke dag leegstand kost je geld. Ik had een verhuurhypotheek van €200.000 met een rente van 4,5%. Reken even uit: dat is ongeveer €750 per maand aan rente die ik zelf moest betalen zonder inkomsten.

Maar ik zag ook een kans. De woning was oud en had een energielabel F.

De verhuurderheffing was afgeschaft voor dit soort woningen, maar de verplichting om te verduurzamen kwam er aan. Ik besloot de leegstand te gebruiken voor mijn renovatieverslag: een vervallen kluspand transformeren tot luxe huurwoning. Ik huurde een aannemer in. We zijn direct begonnen met isolatie (spouwmuur, €2.500) en het plaatsen van een hybride warmtepomp (€5.000).

De investering deed ik vanuit mijn eigen spaargeld, met het oog op de verlaging van de energielasten voor de volgende huurder en een hoger rendement op de lange termijn. Ik kon de huur straks verhogen omdat de woning comfortabeler werd, al hield ik bij het bepalen van de nieuwe huurprijs ook rekening met mijn ervaring met de Wet Betaalbare Huur.

Na 3 maanden was de woning klaar. Het energielabel was nu een C. Ik zette de woning opnieuw in de markt.

Door de verduurzaming vond ik binnen 2 weken een nieuwe huurder die €1.350 per maand betaalde (ipv €1.250).

De investering had zich in ongeveer 2,5 jaar terugverdiend.

Stap 6: De eindafrekening en de lessen

De huurder die vertrokken was, had een schuld van €6.000 (achterstand + gemaakte kosten).

Ik heb dit via de deurwaarder proberen te innen. De deurwaarder beslag gelegd op een bankrekening.

We kregen €1.200 terug. De rest is waarschijnlijk verloren gegaan. Dat is het risico van verhuren. Voor mijn Box 3 aangifte noteerde ik dit als verlies.

Dit verlaagt je belastbare vermogen. Ik had alle correspondentie, het vonnis en de briefwisseling met de deurwaarder bewaard.

Dit is essentieel als de Belastingdienst vraagt waarom je geen huurinkomsten had. De les die ik leerde? Wees proactief. Ik had de signalen van betalingsproblemen eerder kunnen zien (een paar dagen later betalen werd een week later).

Ik had toen al het gesprek moeten aangaan. Nu deed ik het pas na 3 maanden.

Dat is 3 maanden te lang. En de volgende huurder?

Die heb ik zorgvuldig gescreend. Ik vroeg om een werkgeversverklaring en een loonstrook. Ik heb de WWS-score berekend en de huurprijs hierop afgestemd.

Geen onnodige risico's meer nemen. Rendement is leuk, maar slapen zonder stress is beter.

Checklist: Doe ik het goed?

Om te zorgen dat je niets vergeet, hier een checklist die je erbij kunt pakken. Vink elke stap af voordat je doorgaat.

• Contract check: Weet je wat er staat bij achterstand?
• Cijfers op een rij: Weet je precies hoeveel er openstaat?
• Gesprek gevoerd: Heb je de huurder gebeld en geluisterd?
• Betaalregeling: Staat deze schriftelijk vast?
• Herinnering: Is de betaalregeling geschonden?
• Aangetekende brief: Is deze verstuurd met een termijn van 14 dagen?
• Jurist ingeschakeld: Is de opzegging correct verstuurd?
• Leegstand management: Is het pand beveiligd en wordt er onderhoud gepleegd?
• Verduurzaming overwogen: Kan je de leegstand gebruiken voor verbetering?
• Verlies geboekt: Heb je de debiteur afgemeld bij de belasting?
• Nieuwe huurder: Is het WWS-puntentelling correct en het contract waterdicht?

Deze situatie is kut, dat geef ik toe. Maar met deze aanpak heb je de touwtjes weer in handen.

Je beschermt je investering, je zorgt voor een veilig huis voor de volgende huurder en je houdt je rendement op orde. Je bent een belegger, geen liefdadigheidsinstelling. Bouw slim aan je pensioen met vastgoed en wees dat ook.