Mijn ervaring met de Wet Betaalbare Huur: Impact op mijn portefeuille
De Wet Betaalbare Huur is sinds 1 juli 2024 een feit, en eerlijk gezegd: het voelt voor veel verhuurders alsof de grond onder je voeten verschuift. Ik merk het zelf in mijn portefeuille: huurprijzen die moeten worden bijgesteld, contracten die opnieuw moeten worden opgemaakt en een onzekerheid over wat dit betekent voor het rendement.
Het is een complexe wet, maar gelukkig kun je je erop voorbereiden.
In dit artikel deel ik mijn ervaringen, de feiten en hoe je als belegger het hoofd boven water houdt.
Wat houdt de wet betaalbare huur in?
De Wet Betaalbare Huur is er om huurders meer zekerheid te geven en de huren in de middenhuur te beteugelen. Het is een uitbreiding van het bestaande woningwaarderingsstelsel (WWS). De wet treft vooral verhuurders van woningen die nu in de vrije sector vallen, maar door de nieuwe puntentelling in de middenhuur terechtkomen.
Per 1 juli 2024 zijn de maximale huurprijzen vastgesteld op basis van punten.
Voor sociale huur (0-143 punten) is de maximale huurprijs €880,-. Voor middenhuur (144-186 punten) geldt een maximum van €1.157,95.
Pas bij 187 punten of meer mag je de vrije marktprijs vragen, wat begint vanaf €1.164,-. Deze grens wordt jaarlijks vastgesteld. Deze wet treft een groot deel van de markt.
Van de 3,5 miljoen huurwoningen in Nederland (eind 2024) worden er naar schatting 300.000 verschoven naar de gereguleerde middenhuur.
Tegelijkertijd schuiven er 350.000 woningen de andere kant op, naar de ongereguleerde vrije sector. Het is een flinke herschikking van de markt.
Verlaagt rendement beleggingen
Een direct gevolg van de wet is dat het rendement onder druk komt te staan. Vooral voor woningen die net boven de middenhuurgrens vallen, is de impact groot.
Stel: je verhuurt een appartement voor €1.300,- per maand, maar volgens de nieuwe WWS-puntentelling mag de maximale huur maar €1.157,95 zijn.
Dat is een directe inkomstendaling van €142,- per maand, oftewel €1.704,- per jaar. Daarnaast is de maximale huurverhoging in de vrije sector beperkt. In 2024 mag de huur met inflatie plus 1% worden verhoogd.
Met een inflatie van 3,1% betekent dit een maximale huurverhoging van 4,1%. Dit is de laagste van de cao-loonontwikkeling of de inflatie (CPI), met 1% opslag. Voor verhuurders die stijgende kosten hebben, zoals energie of onderhoud, kan dit knellen. Box 3-beleggers voelen deze druk extra.
De combinatie van een lager rendement en een hogere belastingdruk op Box 3-vermogen zorgt ervoor dat de netto-opbrengst onder druk staat.
Verduurzaming kan helpen om de WWS-punten te verhogen, maar dat vergt een investering.
Verdringen op de huurmarkt
De wet zorgt voor een verdringing op de huurmarkt. Huurders die nu in de vrije sector zitten, maar recht hebben op een lagere huur, zullen hun verhuurder aanspreken op de nieuwe regels.
Dit leidt tot discussies en soms tot huurverlagingen. Tegelijkertijd ontstaat er een schaarste in de middenhuur, omdat de maximale huurprijs nu wettelijk is vastgelegd.
Verhuurders die woningen hebben met een lage WWS-score, bijvoorbeeld door een slecht energielabel, zien hun huurpotentieel dalen. Een woning met energielabel E, F of G krijgt minder punten en dus een lagere maximale huur. Dit stimuleert verduurzaming, maar het zet ook druk op de exploitatie.
De Federatie Huurders in de Commerciële Sector (FHCS) reageert positief op de wet, maar verhuurders ervaren het als een beperking van hun vrijheid. Het is belangrijk om transparant te zijn naar huurders. Veel huurders hebben angst voor verhuurders; zorg voor anonieme huurdersorganisaties (HTO) en duidelijke communicatie.
Optimaliseren van woningen aan de bovenkant van het middensegment
Om het rendement te behouden, is optimalisatie cruciaal. Voor woningen die net onder de 187-puntengrens zitten, kun je punten scoren door verbeteringen aan te brengen.
Denk aan energiezuinige maatregelen: een beter energielabel B t/m A++++ levert meer punten op. Dit kan de maximale huurprijs verhogen, waardoor je dichter bij de vrije sector huur komt. Een andere strategie is het optimaliseren van de WOZ-waarde.
Bij meer dan 187 punten telt de WOZ-waarde mee voor maximaal 33% van de WWS-punten.
Een hogere WOZ-waarde kan dus helpen om de huurprijs te verhogen. Dit is vooral relevant voor woningen in stedelijke gebieden waar de WOZ-waarde stijgt. Verduurzaming is een must.
Niet alleen voor het milieu, maar ook voor je rendement. Een energiezuinige woning heeft lagere energiekosten voor de huurder en een hogere WWS-score. Dit maakt de woning aantrekkelijker en zorgt voor een stabielere huurinkomsten.
Wet betaalbare huur: betere bescherming voor huurders?
De wet is bedoeld om huurders te beschermen tegen te hoge huren. Met de nieuwe puntentelling is de maximale huurprijs duidelijk vastgelegd.
Huurders kunnen via de Huurcommissie of de gemeente controleren of hun huur rechtmatig is. Gemeenten hebben een handhavende rol en ontvangen hiervoor budget. De wet zorgt voor meer zekerheid voor huurders, maar het kan ook leiden tot een krappe huurmarkt.
Verhuurders die woningen met een lage WWS-score moeten verlagen, kunnen besluiten om de woning te verkopen of te verduurzamen.
Dit kan leiden tot een afname van het aanbod in de middenhuur. Verhuurders moeten rekening houden met de angst van huurders. Anonieme HTO's en duidelijke communicatie over de huurprijs en verhogingen zijn essentieel. Een goed huurcontract, bijgesteld door software zoals BRIXXonline, voorkomt misverstanden en helpt je als je te maken krijgt met een huurachterstand.
Ondersteuning door vastgoedsoftware
Om te voldoen aan de WWS-puntentellingverplichting is vastgoedsoftware onmisbaar. BRIXXonline voegt bijvoorbeeld automatisch de WWS-puntentelling toe aan huurcontracten.
Dit bespaart tijd en voorkomt fouten. De software berekent de maximale huurprijs op basis van de WWS-punten en houdt rekening met de WOZ-waarde en energielabels. Met software kun je ook huurverhogingen automatiseren.
De maximale huurverhoging in de vrije sector is inflatie plus 1%. BRIXXonline kan deze berekening uitvoeren en de huurcontracten bijwerken.
Dit zorgt voor consistentie en voorkomt discussies met huurders. Een ander voordeel is de rapportage.
Je kunt eenvoudig zien welke woningen onder de middenhuurgrens vallen en welke maatregelen nodig zijn om het rendement te optimaliseren. Dit helpt bij het vormgeven van mijn groeistrategie voor je portefeuille.
De impact van de wet betaalbare huur op de huurmarkt
De wet heeft een grote impact op de huurmarkt. Van de 8,2 miljoen woningen in Nederland (1 januari 2024) zijn er 4,7 miljoen koopwoningen (57%), 2,3 miljoen woningcorporaties (28%) en 1,2 miljoen private verhuurders (14%).
De wet treft vooral private verhuurders, die vaak een verhuurhypotheek hebben en afhankelijk zijn van stabiele huurinkomsten. De verschuiving van 300.000 woningen naar de middenhuur en 350.000 naar de vrije sector zorgt voor een nieuwe dynamiek. Verhuurders moeten hun portefeuille analyseren en waar nodig aanpassen.
Dit kan betekenen dat je woningen verduurzaamt, verkoopt of de huurprijs verlaagt.
Wat zijn tot nu toe de ervaringen met de Wet betaalbare huur?
De wet is nog nieuw, en de ervaringen wisselen. Sommige verhuurders zien een daling in rendement, anderen vinden kansen in verduurzaming en optimalisatie. Het is belangrijk om op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen en je strategie aan te passen. De eerste ervaringen zijn gemengd.
Verhuurders die woningen hebben met een hoge WWS-score, merken weinig verschil. Maar voor woningen die net boven de middenhuurgrens vallen, is de impact groot.
Huurders zijn blij met de lagere huur, maar verhuurders moeten wennen aan de beperkingen. Een veelgemaakte fout is het vergeten van de maximale huurverhoging in de vrije sector. Veel verhuurders denken dat ze de huur zomaar kunnen verhogen, maar de wet beperkt dit tot inflatie plus 1%.
Gevolgen invoering Wet betaalbare huur
Dit is een belangrijk aandachtspunt. De wet zorgt voor meer transparantie, maar ook voor meer administratie.
Verhuurders moeten hun huurcontracten aanpassen en de WWS-punten berekenen. Dit is waar vastgoedsoftware zoals BRIXXonline van pas komt. De invoering van de Wet Betaalbare Huur heeft geleid tot een herschikking van de huurmarkt.
Verhuurders moeten hun portefeuille analyseren en aanpassen. Dit kan leiden tot een daling van het rendement op korte termijn, maar wie kijkt naar een rendementsanalyse van een vakantiewoning op de Veluwe ziet dat verduurzaming en optimalisatie op lange termijn leiden tot een stabielere inkomstenstroom.
De wet stimuleert verduurzaming. Woningen met een energielabel B t/m A++++ krijgen meer WWS-punten en mogen dus meer huur vragen.
Dit is een win-win: lagere energiekosten voor huurders en een hoger rendement voor verhuurders. De gemeente speelt een cruciale rol in de handhaving. Verhuurders moeten rekening houden met controles en boetes bij overtreding. Het is belangrijk om je huurcontracten op orde te hebben en de WWS-punten correct te berekenen.
Woningmarkt in Nederland
De woningmarkt in Nederland is complex en divers. Met 8,2 miljoen woningen is er een grote vraag naar betaalbare huurwoningen.
Aantal woningen in Nederland
De Wet Betaalbare Huur is een poging om dit aanbod te vergroten, maar het zet ook druk op verhuurders. Op 1 januari 2024 telde Nederland 8,2 miljoen woningen. Hiervan zijn er 4,7 miljoen koopwoningen (57%), 2,3 miljoen woningcorporaties (28%) en 1,2 miljoen private verhuurders (14%). De private verhuurders zijn een belangrijke groep, maar ze staan onder druk door de nieuwe wetgeving.
Verhouding sociale huur en vrije sector
Van de 3,5 miljoen huurwoningen eind 2024 vallen er 650.000 in de vrije sector (gebaseerd op 143 punten). Na de invoering van de wet schuiven 300.000 woningen naar de middenhuur en 350.000 naar de vrije sector.
#1 Uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel (WWS)
Dit zorgt voor een nieuwe verdeling van het aanbod. De WWS is uitgebreid om meer woningen te betrekken bij de puntentelling.
#2 Maximeren van WOZ waarde voor WWS
Dit betekent dat meer verhuurders rekening moeten houden met de maximale huurprijs. De punten worden berekend op basis van oppervlakte, energielabel en WOZ-waarde. Bij meer dan 187 punten telt de WOZ-waarde mee voor maximaal 33% van de WWS-punten.
#3 Beperking huurverhogingen
Dit is een belangrijk aspect voor verhuurders van woningen in stedelijke gebieden. Een hogere WOZ-waarde kan de huurprijs verhogen, maar het kan ook leiden tot hogere belastingen.
De maximale huurverhoging in de vrije sector is beperkt tot inflatie plus 1%. Dit is een belangrijk aandachtspunt voor verhuurders die stijgende kosten hebben. Het is een veelgemaakte fout om te vergeten dat deze beperking geldt, dus zorg dat je huurcontracten hierop zijn afgestemd.