Huurprijs liberaliseren: Hoeveel punten heb je minimaal nodig in 2026?
Je staat op het punt een nieuw huurcontract te tekenen en vraagt je af: hoeveel punten heb ik minimaal nodig om te liberaliseren in 2026? Dit is de hamvraag voor elke verhuurder die wil weten of zijn woning in de vrije sector valt of onder de middenhuur of sociale huur valt.
Met de Wet betaalbare huur die sinds 1 juli 2024 geldt voor nieuwe contracten, is de puntentelling de sleutel.
Als je woning 187 punten of meer heeft, mag je een vrije sector huur vragen. Daaronder zit je in de gereguleerde huur. Laten we de cijfers voor 2026 op een rij zetten, zodat je precies weet waar je staat.
Maximale huurprijzen ook voor middenhuur
Vanaf 1 januari 2026 veranderen de maximumhuurprijzen. Dit is niet alleen voor sociale huur, maar ook voor middenhuur.
De Wet betaalbare huur reguleert nu ook de middenhuur, dus de vrije sector start pas bij 187 punten of een huur boven € 1.184,82 per 1 januari 2025. In 2026 stijgen die bedragen door inflatiecorrectie van 3,65%. Je woning moet dus minimaal 187 punten hebben om buiten de middenhuur te vallen en vrij te zijn.
Voor beleggers betekent dit dat je rendement onder druk staat als je woning onder de 187 punten valt.
Je kunt niet zomaar de huur verhogen tot marktconform niveau. Je zit vast aan de maximumhuur voor middenhuur, die op 1 januari 2026 € 1.228,07 bedraagt bij 186 punten. Check dus altijd eerst het puntenaantal via de Huurprijscheck voor je een nieuw contract tekent. De sociale huurgrens ligt op 143 punten.
Bovengrens sociale huur 2026
Per 1 januari 2026 mag je maximaal € 932,93 vragen voor een woning met 143 punten. Dit is een stijging ten opzichte van 2025.
Als verhuurder zit je hieronder vast aan deze prijs. Je huurder kan huurtoeslag aanvragen, maar alleen over het bedrag tot € 932,93. Servicekosten zijn niet meer subsidiabel, dus houd dat scherp in de huurcontracten.
Bovengrens middenhuur/liberalisatiegrens 2026
De liberalisatiegrens, oftewel de bovengrens voor middenhuur, ligt op 186 punten. Per 1 januari 2026 mag je maximaal € 1.228,07 vragen.
Als je woning 187 punten of meer heeft, val je in de vrije sector en mag je zelf de huur bepalen. Let op: verwar de liberalisatiegrens (186 punten) niet met de sociale huurgrens (143 punten). Een woning met 150 punten valt dus in de middenhuur, niet in de vrije sector.
Historische liberalisatiegrenzen
De liberalisatiegrens is niet nieuw, maar de Wet betaalbare huur heeft hem aangescherpt. In 2024 lag de grens nog op 143 punten voor sociale huur, maar nu is de middenhuur toegevoegd.
Historisch gezien is de grens steeds verder opgeschoven. In 2026 zie je een duidelijke split: tot 143 punten sociale huur, 144-186 punten middenhuur, en vanaf 187 punten vrije sector.
WOZ-waarden in WWS 2026
Dit heeft direct impact op je beleggingsrendement. De WOZ-waarden stijgen in 2026 met 10,6% landelijk. Dit heeft invloed op je WWS-punten, want de WOZ-waarde telt mee in de puntentelling, waarbij je de actuele WWS-bedragen per punt als uitgangspunt neemt.
Als je woning meer waard wordt, kun je meer punten krijgen, maar let op: de maximumhuur stijgt ook.
Inkomensgrenzen middeninkomens
Je moet dus de afweging maken: een hogere WOZ-waarde betekent meer punten, maar ook hogere belastingen in Box 3. Overweeg verduurzaming om de WOZ-waarde te beheersen en het rendement te verhogen. Per 1 januari 2026 gelden nieuwe inkomensgrenzen voor middeninkomens: € 70.149 voor een alleenstaande en € 93.531 voor meerpersoonshuishoudens. Deze grenzen bepalen wie recht heeft op huurtoeslag en wie niet.
Als verhuurder moet je rekening houden met je huurder inkomen. Als je huurder boven deze grens uitkomt, vervalt de huurtoeslag en moet je misschien een hogere huur vragen om je rendement te halen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging*
De huurverhoging in 2026 is inkomensafhankelijk. Voor sociale huur is de max 4,1% of € 25/€ 50/€ 100 afhankelijk van inkomen. Voor middenhuur is de max 6,1% en voor vrije sector 4,4%.
De inkomensgrenzen zijn: laag < € 59.504 (1-pers.) / € 68.858 (meerpers.); midden € 59.504-€ 70.149 / € 68.858-€ 93.531; hoog > € 70.149 / € 93.531. Als verhuurder kun je dit gebruiken om je huurinkomsten te stijgen, maar houd rekening met de maximumgrenzen.
Wanneer kan een huurder huurverlaging aanvragen op basis van de nieuwe wet?
Een huurder kan huurverlaging aanvragen als de huur hoger is dan de maximumhuur voor het puntenaantal. Dit kan binnen 6 maanden na ingang van de huur. Als verhuurder moet je dan onderhandelen of de huur verlagen.
Dit is een risico voor je rendement. Zorg dat je contract waterdicht is en de puntentelling klopt.
Gebruik de Huurprijscheck om teleurstellingen te voorkomen.
Puntentelling bij elk nieuw huurcontract
Vanaf 1 januari 2025 moeten alle nieuwe contracten een puntentelling krijgen. Dit is verplicht.
Als verhuurder is het essentieel om nauwkeurig je WWS punten te berekenen voor 2026 voordat je de huurprijs vaststelt. Doe dit altijd via de officiële Huurprijscheck van de Rijksoverheid. Als je dit niet doet, loopt je huurder het risico om huurverlaging aan te vragen.
En dat wil je niet als belegger die rendement nastreeft. Om te weten hoeveel punten je minimaal nodig hebt voor liberalisatie in 2026, volg je een WWS optimalisatie plan voor de vrije sector, waarbij je de punten voor de woning (bouwjaar, grootte, WOZ-waarde) en de punten voor de voorzieningen (keuken, badkamer, isolatie) nauwkeurig in kaart brengt.
Als je totaal op 187 punten uitkomt, val je in de vrije sector.
Daaronder zit je in de gereguleerde huur. Zorg dat je woning voldoende punten heeft door te verduurzamen: betere isolatie, zuinige verwarming, en zonnepanelen kunnen punten opleveren. Als je woning net onder de 187 punten zit, kun je overwegen om te investeren in verduurzaming. Dit verhoogt de WWS-punten en je rendement op lange termijn.
Houd rekening met de totale cost of ownership over 1-3 jaar. Investeringen in verduurzaming kunnen zich terugbetalen door hogere huurinkomsten en lagere energielasten voor de huurder.
Huurverhoging per 1 juli 2026
Per 1 juli 2026 mag je de huur verhogen binnen de maximumgrenzen. Voor sociale huur is dat 4,1% of een vast bedrag afhankelijk van inkomen.
Voor middenhuur is het 6,1% en voor vrije sector 4,4%. Als verhuurder kun je dit gebruiken om je inkomen te laten stijgen, maar houd rekening met de inkomensgrenzen van je huurder. Als je huurder inkomen te hoog is, vervalt de huurtoeslag en moet je misschien een hogere huur vragen.
Om je rendement te optimaliseren, kun je de huurverhoging combineren met verduurzaming.
Als je woning energiezuiniger is, kun je een hogere huur vragen zonder de maximumgrens te overschrijden. Dit verhoogt je rendement en verlaagt de totale cost of ownership voor de huurder. Check altijd eerst het puntenaantal en de inkomensgrenzen voordat je de huur verhoogt.
Praktische tips voor verhuurders
- Controleer altijd eerst het puntenaantal via de Huurprijscheck voor je een nieuw contract tekent.
- Vraag binnen 6 maanden na ingang huurtoetsing aan als de huur te hoog lijkt.
- Investeer in verduurzaming om de WOZ-waarde te beheersen en punten te verhogen.
- Houd rekening met de inkomensgrenzen van je huurder bij huurverhoging.
- Vergelijk goedkope vs dure opties: een woning met 187 punten levert meer rendement op dan een met 150 punten.
Met deze tips kun je je vastgoedbeheer optimaliseren en je rendement verhogen.
De Wet betaalbare huur zorgt voor meer transparantie, maar vraagt ook om strategisch denken. Zorg dat je op de hoogte bent van de nieuwste regels en cijfers voor 2026.