Terbeschikkingstellingsregeling (TBS) vastgoed: Risico's voor de DGA

Stel je voor: je hebt een mooi appartement gekocht, je verhuurt het via een verhuurhypotheek en je verdient er netjes €800 per maand mee. Lekker toch? Tot de Belastingdienst ineens roet in het eten gooit via de Terbeschikkingstellingsregeling (TBS).

Die regeling kan je rendement flink onder druk zetten, vooral als je als Directeur-Grootaandeelhouder (DGA) actief bent. In deze gids leg ik je haarfijn uit wat TBS is, hoe het werkt en wat je kunt doen om de risico's te beperken. Geen ingewikkelde taal, gewoon duidelijk en praktisch.

Wat is de Terbeschikkingstellingsregeling (TBS) eigenlijk?

De Terbeschikkingstellingsregeling (TBS) is een fiscale regel die ervoor zorgt dat inkomsten uit vermogen – zoals vastgoed – niet zomaar in Box 3 belast worden, maar soms worden doorgeschoven naar Box 1. Dat gebeurt wanneer je als DGA je privévermogen (bijvoorbeeld een woning) ter beschikking stelt aan je eigen bv.

Je bv betaalt je dan een vergoeding, en die vergoeding wordt belast in Box 1, met het progressieve tarief tot 49,5% in plaats van het lagere Box 3-tarief. Waarom is dit belangrijk? Omdat je als belegger vaak juist kiest voor Box 3 vanwege de lage belastingdruk.

Als je per ongeluk onder TBS valt, kan je netto rendement flink dalen.

Stel: je verdient €10.000 per jaar met verhuur, maar door TBS betaal je in plaats van €1.500 (Box 3) ineens €4.950 belasting (Box 1). Een directe hit van €3.450 op je rendement. Deze regeling is specifiek relevant voor DGA’s die vastgoed combineren met hun onderneming. Denk aan een verhuurde bedrijfsruimte of een woning die je via je bv laat beheren. De Belastingdienst kijkt kritisch of er sprake is van een zakelijke overeenkomst tussen jou en je bv.

Hoe werkt TBS in de praktijk bij vastgoed?

De kern van TBS is de terbeschikkingstelling van vermogen aan je bv. Stel: je bezit een verhuurde woning en je bv beheert het vastgoed.

Je stelt de woning ter beschikking aan je bv, en je bv betaalt jou een vergoeding, bijvoorbeeld 4% van de WOZ-waarde.

Als de Belastingdienst dit als een TBS-constructie ziet, belasten ze die vergoeding in Box 1. Het werkt zo: je bv ontvangt de huurinkomsten, bijvoorbeeld €12.000 per jaar (€1.000 per maand). Van dat bedrag betaalt je bv jou de terbeschikstellingsvergoeding, zeg €8.000 (4% van een WOZ-waarde van €200.000).

Die €8.000 wordt in Box 1 belast, niet in Box 3. Je resterende rendement (€4.000) blijft in de bv en wordt daar belast, vaak tegen het vennootschapsbelastingtarief van 19% of 25,8%.

De Belastingdienst controleert of de overeenkomst zakelijk is. Is de vergoeding marktconform? Voldoet je huurcontract aan de WWS-normen? Als de vergoeding te laag is, kan de Belastingdienst deze alsnog corrigeren naar een marktconform tarief, wat vaak leidt tot een hogere belastingaanslag.

Praktisch voorbeeld: je verhuurt een appartement via een verhuurhypotheek van €300.000 met een WOZ-waarde van €250.000.

Je bv beheert het en betaalt je 4% vergoeding (€10.000). Je huurinkomsten zijn €15.000 per jaar. Je netto rendement daalt van €15.000 (Box 3) naar €5.000 na belastingen (Box 1 en bv), zeker als je de vermogensrendementsheffing berekent voor je vastgoedportefeuille.

Varianten en risico’s: hoe voorkom je problemen?

Er zijn verschillende manieren om met TBS om te gaan, afhankelijk van je situatie. Een veelgebruikte variant is de huurovereenkomst tussen jou en je bv.

Je huurt de woning van jezelf via je bv en verhuurt die weer aan derden.

Dit kan helpen om TBS te vermijden, maar de Belastingdienst kijkt wel naar de zakelijkheid van de huurprijs. Een marktconforme huurprijs op basis van de WWS (Waardebepaling Huurwoningen) is essentieel. Een andere optie is het splitsen van vermogen.

Je kunt je vastgoed onderbrengen in een aparte bv, los van je operationele onderneming. Deze vastgoed-bv betaalt je geen vergoeding, maar houdt de winst zelf. Je betaalt dan vennootschapsbelasting over de winst en geen Box 1-belasting. Dit is vaak voordeliger, maar houd bij bedrijfsopvolging rekening met de huidige status van de BOR voor vastgoed; dit vereist wel een aparte bv en administratie.

Prijsindicaties: een tweede bv oprichten kost ongeveer €1.000-€1.500 (notariskosten en inschrijving Kamer van Koophandel).

Daarnaast zijn er jaarlijkse kosten voor de administratie (€500-€1.000) en eventuele fiscale adviezen (€1.500-€3.000). Een verhuurhypotheek via je bv kan ook extra kosten met zich meebrengen, zoals een hogere rente (0,5-1% meer dan particulier).

Risico’s: als de Belastingdienst je constructie als schijnconstructie ziet, kun je een naheffingsaanslag verwachten. Denk aan €5.000-€10.000 extra belasting, afhankelijk van je vermogen. Ook kan een verkeerde opzet leiden tot een boete van 25% over de ontdoken belasting.

Praktische tips om TBS-risico’s te beperken

Zorg voor een waterdichte huurovereenkomst tussen jou en je bv. Gebruik een marktconforme huurprijs die past bij de WWS-normen voor je type woning.

Bij een appartement van 80 m² in een middensegment huursegment ligt die prijs rond €800-€1.000 per maand. Leg dit vast in een schriftelijk contract en zorg dat je bv de huur daadwerkelijk betaalt. Overweeg een aparte vastgoed-bv als je meerdere panden verhuurt.

Dit schept duidelijkheid en vermindert het risico op TBS. Houd rekening met de extra kosten: een verhuurhypotheek voor je bv is vaak duurder, en kijk of een fiscale eenheid voor de btw bij vastgoedbeheer voor jou gunstig is. Vergeet ook niet de verhuurdersheffing (circa 0,5% van de WOZ-waarde per jaar).

Verduurzaam je vastgoed om je rendement te verbeteren. Investeer in energiezuinige maatregelen, zoals zonnepanelen (€3.000-€5.000 per pand) of een warmtepomp (€10.000-€15.000). Dit verlaagt je energiekosten en verhoogt je huurinkomsten, wat je netto rendement ten goede komt.

Check of je in aanmerking komt voor subsidies zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE). Laat je adviseren door een fiscaal specialist die bekend is met vastgoed en TBS.

Een goede adviseur kost €150-€250 per uur, maar kan je duizenden euro’s belasting besparen.

Vraag specifiek naar scenario’s voor Box 3 versus Box 1 en de impact op je verhuurhypotheek. Monitor je rendement regelmatig. Gebruik tools zoals vastgoedbeheersoftware (bijvoorbeeld €50-€100 per maand) om je huurinkomsten, kosten en belastingen bij te houden. Zo houd je grip op je investering en voorkom je verrassingen.